Як зводилась будівельна піраміда Войцеховського та хто опинився під її уламками

Серед потерпілих – киянин Василь Левковський. Він купив двокімнатну квартиру у столичному житловому комплексі «Перлина Троєщини» на вулиці Закревського, який незаконно звела «Укогруп». Левковський заплатив 8 тис. грн за квадратний метр. Зараз із дружиною і двома дітьми-школярами орендує однокімнатну квартиру.

Жити неможливо

«За тісну «хрущовку» щомісяця віддаю 7 тисяч гривень, хоч уже півтора року як мав би жити у власній квартирі. За це житло ми віддали всі свої заощадження. Нашу секцію здали, але жити тут взимку неможливо. Висить один градусник на вікні, інший лежить на столі в кухні. Температура повітря у квартирі на два градуси вища, ніж надворі. Минулої зими вода у крані замерзала. Квартира на 14 поверсі. Ліфт не працює. За світло плачу за будівельним тарифом – понад 2 гривні за кіловат, коли в сусідніх будинках – по 70 копійок», – каже Василь.

Таким, як Василь, київська влада радить шукати житло для зимівлі. Незаконно зведені будинки опалювати не збираються.

«Таких, як я, власників близько 15 тисяч, а в кожного ще сім’ї. Скільки десятків тисяч людей влада лишила зимувати з холодними батареями? Політики уміють роздавати поради і рекомендації. Де вони були, коли Войцеховському дали втекти? Він виїхав до Росії, бо Печерський суд випустив його під заставу у 14 мільйонів гривень», – говорить власник квартири в незаконній забудові.

За словами Василя, добудовувати довгобуди держава не збирається. Деякі з них взагалі планують знести.

«Нас намагаються зробити винними. Інвесторів легше назвати співучасниками афери, ніж підтримати і визнати потерпілою стороною. Знайомий купив квартиру у Войцеховського в 2008 році. Але через кризу будівництво заморозили. У 2012 році розконсервували. Аби знайти гроші на продовження будівельних робіт, квартири знову почали продавати. Деякі за другим колом. Замість його 2-кімнатки на 8 поверсі в новому плані забудовника є 2 смарт-квартири, які тепер належать іншим власникам. Тобто за документами він тепер володіє квартирою, якої нема у природі», – говорить Василь.

Чому взялись за Войцеховського?

Забудовник Анатолій Войцеховський самовільно займав земельну ділянку. Зводив житло, продавав квартири. Потім вимагав у влади узаконити об’єкт нерухомості. Інвесторів використовував як заручників.

Яке майбутнє чекає на учасників піраміди Войцеховського, хто має понести відповідальність за його злочин і чи може будівельний скандал стати початком нової революції, Politeka запитала в Івана Кудояра, голову Спілки консультантів з нерухомості.

«Войцеховський утік. Фактично відповідальність нести нема кому, – каже експерт. – Багато незаконних будівництв Войцеховського закрили ще 3-4 роки тому, а він все одно продовжував будувати. Не зупиняли ні арешти, ні заборони. Юристи попереджали його ще п’ять років тому: «Отримуймо документи. Їх отримати значно простіше, ніж вибивати через суди і прокуратури». Він упирався, принципово йшов на порушення закону. Дозволів не мав. Або мав, лише не на те, що будував».

Кудояра пояснює, що на кожній забудові Войцеховського діяла своя схема, у кожної були різна земля і статус: десь реконструкція, десь малоповерхове будівництво. Експерт каже, що немає певності в тому, що забудовника «кришував» хтось із політиків чи міліції.

«У кожному окремому разі він викручувався по-різному. Усі новобудови були оформлені на різні фірми, – пояснює Кудояра. – Десь із суддею домовився, десь із прокурором. Не було системи, що він носив гроші в один кабінет і мав постійну «кришу».

Проблема в тому, що таких забудовників, як Войцеховський, і зараз вистачає. Їхня діяльність не так вражає, бо менші масштаби.

«Головна проблема зараз – пірамідальність, – каже консультант із нерухомості. – Забудовники продають квартири майже по собівартості. Вартість квадратного метра на ринку вже справді наближається до собівартості – 10-11 тисяч гривень. Спочатку інвестори вкладають гроші у першу чергу, потім – у другу. Коштом другої забудовник зводить першу чергу. Коштом третьої – добудовують першу і другу. Вони будують, продають. Але рано чи пізно гроші закінчаться. Забудовники ж хочуть заробляти. Зараз треба стерегтися саме пірамідальності. Нібито забудовник хороший, з документами проблем нема, але як він добудує останню чергу, не відомо. Бо перевірити фінансові механізми будівництва нереально. Ці дані забудовники приховують».

Зараз у кожного будинку Войцеховського різний ступінь готовності. Швидше за все, практично готові споруди власним коштом добудовуватимуть самі інвестори. Серед складнощів – організаційні питання: як відлучити одну компанію і поставити іншу.

«Будівельна фірма, яка не має грошей, щоб завершити будівництво, свої повноваження теж віддавати так просто не хоче. Доведеться повозитися, аби через суд перебрати її повноваження, – розповідає Кудояра. – Міські служби навряд чи добудовуватимуть. Тут треба інспекцію кожного будинку проводити окремо. У будь-якого забудовника на рахунках є гроші на будівництво у найближчі 2-3 місяці. Але ніхто більше грошей на рахунках не тримає. Навіть дуже хороший забудовник намагається їх перевести на рахунки інших фірм та в офшорні компанії. У Войцеховського всі рахунки вже давно пусті. Забрати і продати його нерухомість теж не можна, бо той же бізнес-центр, який він побудував, не введено в експлуатацію. Якщо не введено – значить його нема. Тобто взяти з Войцеховського нічого не вдасться».

Але компанії Войцеховського продовжують торгувати нерухомістю. Бо умови привабливі для незаможних українців, які, усе ж, хочуть мати власне житло. Отримати квартиру за $15 тис., тоді як її реальна ціна – $30 тис. – хіба не спокуса? Платять, а потім живуть сподіваннями.

«Войцеховський справді будував, лише темпи були не такі великі, пригадує експерт. – Тоді якраз влада змінювалася, була послаблена. Боялася братися за скандальні забудови. Коли Кличко трохи зміцнів, узявся за Войцеховського: чого за оренду не платить, будує погано, пайовий внесок в інфраструктуру не платить, є двійні продажі і самозахоплення. Тому влада ощетинилася і почала атаку на Войцеховського. До цього боялися з ним зв’язуватися, боялися суспільного резонансу, бо йдеться про тисячі людей, які не отримали свого житла. Боялися, що почнеться нова революція з нових інвесторів».

Зараз йдеться про 20 тис. квартир. Серед них є побудовані і здані, а є такі, що ще не почали будуватися. Кудояра вважає, що люди навряд чи влаштують бунт, бо нема перед ким. Войцеховський утік, а мерія за нього не несе відповідальності.

Аби не потрапити в ту саму халепу, консультант радить інвесторам бути дуже уважними.

«Треба звертати увагу на три речі, – розповідає Кудояра. – По-перше, стадія готовності. Коли будинок продається на стадії котловану, це найбільший ризик. Який би забудовник не будував і з якими б документами. По-друге, перевірте репутацію забудовника. Що він будував, як вводив в експлуатацію, який у нього юридичний відділ, наскільки фірма сильна грошима. По-третє, завжди звертайте увагу на документацію. Якщо забудовник почав будівництво, але землю не відведено чи договір не оформлено, чи порушені містобудівні умови – це бомба уповільненої дії. Рано чи пізно вона зірветься. Також часто виникають проблеми в документах із суміжними правами. Багато будівництв зараз триває на землях МВС, МНС і МОЗ. Якщо в останньому змінюється керівництво, у забудовника починаються проблеми».

Зацікавлені брокери

Politeka довго розшукувала людей, які працювали на Войцеховського. Інна Владик – ріелтор із десятирічним стажем.

«У 2013 році в наше агентство нерухомості звернулися люди з відділу продажу новобудов Войцеховського, – каже брокер. – Пропонували, щоб їхні квартири ми рекламували своїм клієнтам. Але наш юрист почав перевіряти документи і сказав, що з дозволами на забудову є проблеми. Директор відхилив їхню пропозицію, бо не хотів, аби це заплямило нашу репутацію».

Інна погоджується розповісти про нюанси роботи на новобудовах Войцеховського.

«Тоді трьох наших співробітників вони переманили, – розповідає вона. – Коли в нас платили 2 % зі продажу квартири, Войцеховський обіцяв своїм менеджерам 3%. Тобто якщо продавали трикімнатну квартиру за $50 тис., то брокеру діставалося $1,5 тисячі. Багато хто хотів на них тоді працювати. Влаштовувалися навіть без ставки. Коли у нас можна було продати одну, від сили дві квартири на місяць, то там по 5-6. Брокер отримував $8 тис. на місяць. Ціни на квартири були удвічі нижчі за ринкові. Для людей це велика спокуса. Багато хто набрався там квартир, хоч мав лише на перший внесок. Купували під розстрочку на три роки. Продавали свої «однокімнатки», щоб купити там «трьошку».

За словами брокера, вона сама ледь не повелася на гарну рекламу.

«Не всі ріелтори знали, що допомагають забудовнику кидати людей, – каже вона. – Перша секція будинків здавалася без проблем. Люди заселялися. Їх ставили за приклад нових покупцям. Вітя, який працював два роки в нашому агентстві, а потім пішов продавати квартири в новобудовах, навіть своїм родичам там квартиру порадив купити. Лише ворогів нажив. Той будинок досі не добудували. Він розповідав, що квартири в будинках Войцеховського придбали впливові люди. Ті, хто їм переходить дорогу, не завжди живим залишається».

Яна Романюк