Ринок житлової нерухомості-2017: ще менше, дешевше і без кредитів

Люди як і раніше вважають за краще інвестувати в будівництво житла, рятуючи гроші від девальвації. Перш за все завдяки цьому вводять в експлуатацію нові площі. Але будівництво найактивніше триває у столиці і в декількох великих містах. У більшості ж регіонів воно все ще не вигідне.

Потенційні покупці все ще звертають увагу на ринок вторинного житла, але його частка в порівнянні з «первинним» падає. На сьогодні співвідношення становить 60% до 40% на користь новобудов. Якщо дивитися на підсумки досить складного 2016 року, у Київській області зростання обсягів будівництва житлової нерухомості сягнуло майже 27%, що у грошовому вираженні становило близько 4 млрд грн.

«Прогнози на поточний рік ще оптимістичніші, але за однієї умови – стабілізація або хоча б відсутність значних загострень військової та економічної ситуації», – вважає pr-консультант з нерухомості Єгор Попов.

Де найбільше будують

Серед регіонів України, в яких найактивніше розвивається будівництво житлової нерухомості, слід виокремити Київ і область, оскільки це діловий центр країни, а також Львів, Одесу та Івано-Франківськ.

Столиця, як і раніше, залишається центром тяжіння інвестицій і робочої сили, чим і пояснюються її провідні позиції у сфері нерухомості. На заході країни і біля моря будівництво розвивається шляхом збільшення припливу туристів після анексії Криму. Додаткові туристичні потоки вимагають заповнення дефіциту об’єктів рекреації.

Щодо інших обласних центрів, то тут ситуація сумніша. Особливо якщо йдеться про мономіста, які обслуговують невелику кількість містоутворювальних підприємств.

«Вони стабільно відчувають відтік трудових мігрантів, – стверджує заступник керівника департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник. – Звичайно, без підтримки центральної влади на місцях залишається лише непрацездатна частина населення. Ні про яку активну забудову подібних регіонів у цих умовах, на жаль, мови бути не може».

Що купують найкраще

Попри підйом будівництва, у покупців скорочується загальний бюджет на покупку житла. Це негативно впливає на структуру пропозиції забудовників. Зараз популярні дешевші класи житла. У всіх регіонах України найбільшу популярність мають дешеві об’єкти «економ» і «комфорт» класу.

«Застарілий класифікатор нерухомості з урахуванням сучасних реалій залишається поза ринком, – розповідає Попов. – Наразі найпопулярнішим класом нерухомості залишається так званий «комфорт плюс» – щось середнє між «економ» і «бізнес» класом. Ця тенденція актуальна для всіх регіонів України».

За інформацією UTG, у структурі пропозиції житла на первинному ринку, квартири «економ» класу складають більш як 53% від загальної кількості житла, що будується. Частка новобудов комфорт-класу – близько 36%, квартири бізнес-класу – близько 10%. Це не єдина тенденція щодо здешевлення бажаних квадратів.

«Зокрема, стає характерним зниження загальної площі квартир і поява на ринку нових форматів житла, – пояснює Олійник. – Це так звані smart-рішення з екстремально малими загальними площами: 19-22 квадратних метрів для однокімнатних і 41-42 квадратних метрів для двокімнатних квартир».

Фінансове питання

Оскільки банківське кредитування зараз практично на нулі, покупка житла у кредит, можна сказати, зараз відсутня як така. Її частка становить лише 4%.

Там не менше низка великих забудовників пропонують спільні програми з державними банками із придбання житла у кредит під 16% річних.

«Природно, при двадцятирічному терміні іпотечного кредитування ці умови стають малопривабливими для потенційних інвесторів», – констатує Попов.

Трохи інша ситуація з розстрочкою. Забудовники, які не відчувають проблем з ліквідністю, не забули скористатися ситуацією «банкопаду», і активізували свої маркетингові зусилля в частині надання безпроцентних розстрочок на своє житло.

«Зараз низка столичних забудовників пропонують житло у столиці під 0% річних на 2-3 роки. За наявності стабільного доходу – це відмінна можливість стати заповітним власником власного житла», – продовжує Костянтин Олійник.

За його словами, покупка квартир у розстрочку від більшості компаній-забудовників становить понад 30%. Але більшість покупців, а це понад 65%, як і раніше, купують житло коштом власних заощаджень.

Ціна квадрата

На ціноутворення житлової нерухомості впливають у різному ступені кілька факторів. До основоположних можна зарахувати локацію майбутнього житла, якість виконання будівельних робіт, загальний стан будинку і квартири, розвиненість прибудинкової інфраструктури, і, що важливо, наявність під’їзних шляхів. Особливо це цінують покупці нерухомості в передмісті.

На первинному ринку столиці середня ціна за квадрат у 2016 році становила близько 22,5 тис. грн. Якщо брати Київську область, то середня ціна становила близько 11 тис. грн за підсумками року. У регіонах кореляція вартості квадратного метра різниться.

У Харкові і Києві міграція переселенців з охоплених військовим конфліктом східних регіонів продовжує підтримувати ціни на високому рівні. У західному регіоні України цінову політику створюють трудові мігранти. Валютні вливання з їхнього боку надають точкове зростання цін на нерухомість в Івано-Франківській, Закарпатській та Львівській областях.

«У короткостроковій перспективі, тобто на поточний рік, суттєвих змін на ринку житлової нерухомості не передбачається, а цінові зміни будуть прямо пропорційно пов’язані з коливаннями курсу гривні до іноземної валюти», – пояснює Олійник.

У середньо- та довгостроковій перспективі можна прогнозувати поступове зниження інтересу покупців до низьколіквідних активів. Це застаріле або зовсім старе, неякісне житло, особливо якщо воно розташоване в неблагополучних житлових мікрорайонах, віддалених від об’єктів соціальної, торгової і транспортної інфраструктури.

«Ми очікуємо стабілізації ринку і не виключаємо обережні, вивірені спроби підвищити ціни, що буде пов’язано зі зростанням витрат будівельників і бажанням перекласти інфляцію витрат на кінцевого покупця, – резюмує старший аналітик ГК FOREX CLUB Андрій Шевчишин. – Водночас факторами, які обмежують покупку, залишаться слабке кредитування, податок на нерухомість і високі комунальні тарифи».

Максим Нечипоренко