Рынок жилой недвижимости-2017: поменьше, подешевле и без кредитов

Люди по-прежнему предпочитают инвестировать в строительство жилья, спасая деньги от девальвации. В первую очередь благодаря этому вводят в эксплуатацию новые площади. Но строительство активнее всего идет в столице и в нескольких крупных городах. В большинстве же регионов оно все еще не выгодно.

Потенциальные покупатели все еще обращают внимание на рынок вторичного жилья, но его доля в сравнении с «первичкой» падает. На сегодняшний день соотношение составляет 60% к 40% в пользу новостроек. Если смотреть на итоги достаточно сложного 2016 года, по Киевской области рост объемов строительства жилой недвижимости составил почти 27%, что в денежном выражении составило порядка 4 млрд грн.

«Прогнозы на текущий год еще более оптимистичны, но при одном условии – стабилизация или хотя бы отсутствие значительных обострений военной и экономической ситуации», – считает pr-консультант по недвижимости Егор Попов.

Где больше всего строят

Среди регионов Украины, в которых наиболее активно развивается строительство жилой недвижимости, следует выделить Киев и область, поскольку это деловой центр страны, а также Львов, Одессу и Ивано-Франковск.

Столица по-прежнему остается центром притяжения инвестиций и рабочей силы, чем и объясняется ее лидирующие позиции в сфере недвижимости. На западе страны и у моря строительство развивается за счет увеличившегося притока туристов после аннексии Крыма. Дополнительные туристические потоки требуют восполнения дефицита объектов рекреации.

Что же касается других областных центров, то здесь ситуация печальнее. Особенно если речь идет о моногородах, обслуживающих небольшое количество градообразующих предприятий.

«Они стабильно испытывают отток трудовых мигрантов, – утверждает заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник. – Естественно, без поддержки центральной власти на местах остается только нетрудоспособная часть населения. Ни о какой активной застройке подобных регионов в данных условиях, к сожалению, речи быть не может».

Что покупают лучше всего

Несмотря на подъем строительства, у покупателей сокращается общий бюджет на покупку жилья. Это негативно влияет на структуру предложения застройщиков. Сейчас в ходу более дешевые классы жилья. Во всех регионах Украины наибольшей популярностью пользуются дешевые объекты «эконом» и «комфорт» класса.

«Устаревший классификатор недвижимости с учетом современных реалий остается вне рынка, – рассказывает Попов. – На данный момент самым популярным классом недвижимости остается так называемый «комфорт плюс» – что-то среднее между «эконом» и «бизнес» классом. Данная тенденция актуальна для всех регионов Украины».

По информации UTG, в структуре предложения жилья на первичном рынке, квартиры «эконом» класса составляют более 53% от общего количества строящегося жилья. Доля новостроек комфорт-класса – порядка 36%, квартиры бизнес-класса – около 10%. Это не единственная тенденция по удешевлению желанных квадратов.

«В частности, становится характерным снижение общей площади квартир и появление на рынке новых форматов жилья, – объясняет Олейник. – Это так называемые smart-решения с экстремально малыми общими площадями: 19-22 квадратных метров для однокомнатных и 41-42 квадратных метров для двухкомнатных квартир».

Финансовый вопрос

Поскольку банковское кредитование сейчас практически на нуле, покупка жилья в кредит, можно сказать, сейчас отсутствует как таковое. Ее доля составляет всего лишь 4%.

Там не менее ряд крупных застройщиков предлагают совместные программы с государственными банками по приобретению жилья в кредит под 16% годовых.

«Естественно, при двадцатилетнем сроке ипотечного кредитования данные условия становятся малопривлекательными для потенциальных инвесторов», – констатирует Попов.

Немного другая ситуация с рассрочкой. Застройщики, которые не испытывают проблем с ликвидностью, не преминули воспользоваться ситуацией «банкопада», и активизировали свои маркетинговые усилия в части предоставления беспроцентных рассрочек на свое жилье.

«Сейчас ряд столичных застройщиков предлагают жилье в столице под 0% годовых на 2-3 года. При наличии стабильного дохода – это отличная возможность стать заветным обладателем собственного жилья», – продолжает Константин Олейник.

По его словам, покупка квартир в рассрочку от большинства компаний-застройщиков составляет свыше 30%. Но большинство покупателей, а это более 65%, по-прежнему приобретают жилье за счет собственных сбережений.

Цена квадрата

На ценообразование жилой недвижимости влияют в разной степени несколько факторов. К основополагающим можно отнести локацию будущего жилья, качество выполнения строительных работ, общее состояние дома и квартиры, развитость придомовой инфраструктуры, и, что немаловажно, наличие подъездных путей. Особенно это ценят покупатели недвижимости в пригороде.

На первичном рынке столицы средняя цена за квадрат в 2016 году составила порядка 22,5 тыс. грн. Если брать Киевскую область, то средняя цена составила порядка 11 тыс. грн по итогам года. В регионах корреляция стоимости квадратного метра разнится.

В Харькове и Киеве миграция переселенцев из охваченных военным конфликтом восточных регионов продолжает поддерживать цены на высоком уровне. В западном регионе Украины ценовую политику создают трудовые мигранты. Валютные вливания с их стороны оказывают точечный рост цен на недвижимость в Ивано-Франковской, Закарпатской и Львовской областях.

«В краткосрочной перспективе, то есть на текущий год, существенных изменений на рынке жилой недвижимости не предвидится, а ценовые изменения будут прямо пропорционально связаны с колебаниями курса гривны к иностранной валюте», – поясняет Олейник.

В средне- и долгосрочной перспективе можно прогнозировать постепенное снижение интереса покупателей к низколиквидным активам. Это устаревающее или совсем ветхое, некачественное жилье, особенно если оно расположено в неблагополучных жилых микрорайонах, удаленных от объектов социальной, торговой и транспортной инфраструктуры.

«Мы ожидаем стабилизации рынка и не исключаем осторожные, проверочные попытки поднять цены, что будет связано с ростом затрат строителей и желанием переложить инфляцию издержек на конечного покупателя, – резюмирует старший аналитик ГК FOREX CLUB Андрей Шевчишин. – В то же время факторами, которые ограничивают покупку, останутся слабое кредитование, налог на недвижимость и высокие коммунальные тарифы».

 Максим Нечипоренко