З мораторієм чи з обмеженнями: як має працювати ринок землі

Ціна землі в Європі становить близько $12 тис. за гектар. У нас є 42 млн га родючих земель сільськогосподарського призначення. Тож вартість українських чорноземів можна приблизно оцінити у $504 млрд.

Politeka з’ясувала в експертів, коли запрацюють в Україні європейські ціни на паї, чи варто продовжувати мораторій до 2020 року, до чого призведе його скасування та які обмеження треба запровадити, перш ніж виставляти землю на продаж.

Скупити за безцінь

Микола Собуцький – аграрій із 25-річним стажем, голова Асоціації фермерів та приватних землевласників у Волинській області, торік брав участь у громадських слуханнях у Верховній Раді щодо законопроекту «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Його автори – депутати від БПП Олексій Мушак, Сергій Хлань і Павло Різаненко – пропонують виставляти землю на продаж із 1 липня 2018 року.

«За цим законопроектом, хто має гроші, той і купує землю. Без правил і без обмежень. До того часу землю планують звільнити від фермера, – розповідає Собуцький. – Але цьому законопроекту потрібна альтернатива. Необхідно проаналізувати світовий досвід і нашу ситуацію, а вже потім вирішувати, хто може бути покупцем землі, які дати кредити. Це не просто питання землі, а питання існування України».

Проте законопроект депутатів від БПП не передбачає підготовчого періоду та не відповідає на купу питань. Серед них є й надважливі: як виведуть селянина на ринок, чи запропонують йому кредити під малі відсотки, чи налагодять систему землекористування та інвентаризацію земель?

«Усе це потрібно зробити для прозорого публічного ринку, – наполягає Собуцький. – За фізичними особами у процес купівлі землі долучаються юридичні, згодом – іноземці. Тобто без правил і обмежень землю скуповуватимуть ті, хто сьогодні має гроші. Мине час, вони продадуть її іноземцям і зароблять».

Хоча мораторій у дії, малородючі землі на чорному ринку уже розпродують за $700-800 за 1 га. Чорноземи – за $ 1-1,5 тис. Але така ціна землі, яка відповідає вартості 20 річної оренди, не є виправданою.

«Ціну має встановити ринок, хоча я проти дикого ринку, – каже фермер. – Мають бути запобіжники, баланс інтересів. Є попит, пропозиція і ринок, але є і держава та інші інституції, які регулюють, стимулюють і дещо обмежують продаж землі. Проте я звернув увагу на те, що в законопроекті, який нам наполегливо пропонують, відсутній блок запобіжників. На мою думку, якщо ти хочеш купити землю, то продемонструй, що маєш освіту, що тут проживаєш і свій бізнес ведеш на цій території».

До того ж Собуцький пропонує запровадити термін, протягом якого землю не можна перепродавати, а також визначити максимальну кількість землі, яку можна продати в одні руки. Не тисячі гектарів, а як в Європі – до 200-300 га.

Земельна афера з часів Януковича

Зараз у питаннях земельних відносин нам нав’язують сценарій, аналогічний до приватизації промисловості в 1990-х. Так вважає доктор економіки, голова Аграрної партії Віталій Скоцик.

«Тоді на «сірому» ринку нашу промисловість за безцінь скупили кілька сімей олігархів, – говорить він. – Сьогодні в нас уже немає власного суднобудування. Авіакосмічна галузь, де ми досі конкурували, пройде точку неповернення через п’ять років. Те саме в селекційній галузі. Нас роблять жебраками через ціни і тарифи. А потім запропонують продати землю за копійки – за схемою 1990-х. Якщо українці втратять землю, ми остаточно перетворимось на колоніальну країну, з якої викачуватимуть сировинні ресурси».

За словами експерта, земельну «аферу» почали готувати ще за часів Януковича і «сім’ї».

«Згадайте, як у 2012 році землі за межами населених пунктів забрали з підпорядкування сільських рад і передали наскрізь корумпованому держземгеокадастру, – каже Скоцик. – Вони планували після зняття мораторію ці землі швиденько поділити. Заїдьте в села, поговоріть із людьми. Там вільних земель за межами населених пунктів немає, і ними володіють переважно ділки, які приїжджають на джипах з охороною раз на кілька років. Їх місцеві люди навіть не знають».

Експерт пояснює, що таких земель у нас 18,5 млн га. За часів Януковича завершити задумане не встигли через революцію. Але «земельна мафія» доробляє свою справу.

«Частина цієї мафії глибоко інтегрована у владу. Коли провести скасування мораторію через парламент не вдалось, вони знайшли інший юридичний інструмент – Конституційний суд, – каже Скоцик. – І, маніпулюючи ним, намагаються відібрати в українців землі. Ви подивіться на прізвища людей, які підписались під поданням до суду. Там як провладні, так і так звані опозиційні депутати. Це підтвердження того, що немає в Україні ні влади, ні опозиції. Є купка людей, які реалізують найбільшу аферу незалежної України – крадіжку землі».

Натомість Микола Собуцький виступає проти подовження мораторію.

«Я не за дикий ринок землі, але й проти мораторію, – каже фермер. – Зараз землю здають на 49 років в оренду, дають право чужу землю у банку заставляти під кредит. Чорний ринок і корупція, віджимання і захват – це злочини, які відбуваються за ширмою мораторію і за участю державних реєстраторів. Я не можу голосувати за подовження мораторію. Треба шукати третій варіант».

Рішення щодо мораторію на продаж земель має бути виваженим. І це той випадок, коли аграрії знають, про що кажуть, а не просто заперечують прибічникам реформи через принцип. Собуцький пропонує провести інвентаризацію земель – якщо хочемо торгувати, маємо знати, скільки земель є, де і що приховано. Середній клас повинен мати доступ до кредитування, іпотеки і застави. Повинні запрацювати обмеження: скільки землі продавати в одні руки і на скільки років.

Тисяча доларів за гектар – як продати пай в обхід мораторію

На сайтах із продажу нерухомості чимало оголошень про продаж паїв. Також є пропозиції про обмін земельних ділянок на квартири в обласних центрах. Свої послуги пропонують нотаріуси і юристи, які навчилися оминати мораторій і давно зробили землю товаром.

Які є схеми обходу мораторію і тінізації ринку землі, Politeka розповів юрист Вадим Беспалий.

«Те, що сільськогосподарські землі не можна продавати, не означає, що ними не торгують, – каже він. – Цю торгівлю затінізовано. Земля не продається, а здається в оренду до 50 років, відчужується, обмінюється, передається у спадок. Договір оренди часто містить пункт – із правом першочергового викупу земельної ділянки орендарем після зняття мораторію».

Особливо популярною стала застава землі. Продавець нібито позичає гроші власнику паю під розписку. Той борг не повертає, тому кредитор відчужує землю.

«Зараз лише дев’ять країн світу не мають приватної власності на землю. Україна серед них, – зазначає Вадим. – У середньому селяни з одного гектара заробляють на оренді тисячу гривень на рік. Коли продають, вартість коливається від $800 до $1 тис. У мене часто запитують, якими будуть ціни на землю та її оренду в Україні після припинення мораторію. У перші роки – суттєво заниженою. Набагато нижчою, ніж у західноєвропейських країнах. Там гектар оцінюють у $15-20 тис. За кілька років досягнемо рівня цін Східної Європи – $2-5 тис. за гектар».

Проте якщо влада не почує селян і не сяде з фермерами за стіл перемовин, отримають пікети і перекривання вулиць та міжнародних трас.

«На Кіровоградщині відомо до 2700 випадків захоплення землі і рейдерства, – розповідає Микола Собуцький. – Налагодили систему, як у людей забрати землю. До цієї системи долучені й реєстраційні органи, які просто перереєстровують на інших осіб за певну суму. Тут і правоохоронна система, яка цього не бачить. І суди, які бачать, але приймають рішення на користь того, у кого гроші. Кіровоградці зупинили цей процес. Закупили 120 стволів нарізної зброї одним актом. Дозволи отримали і за гуртовою ціною купили зброю. Зупинили, але тимчасово, бо в олігархів могутніша зброя. Суди і прокуратури в їхніх руках».

А от чи призведе скасування мораторію до вуличних протестів, спрогнозувати не береться ніхто.

«Аграрії можуть бути учасниками, якщо знайдуть підтримку, – говорить фермер. – Самі локомотив не потягнуть. Не хочеться, аби це закінчилося, як перша і друга революції. Прийшли, когось змістили і прогнали, а що далі. Локомотивом цього потяга можуть бути 5-7% населення. Люди не бажають жити при олігархії і чекати, що їм кинуть кістку і дадуть субсидію».

Відкриті до нового

Попри чутки про скасування мораторію, навіть ті землі, що нелегально виставлені на продаж, фермери продовжують обробляти і засівати. Серед іншого, знайомляться з культурами, яких не вирощували раніше.

«Ми до білкових культур приглядаємося, – розказує Собуцький. – Особливо до нуту, турецького гороху. Зараз фермери потрохи виходять на азійський ринок. Наші бобові вони готові купувати хоч зараз – від квасолі до сочевиці. Є фірми, які дають фермерам насіння і добрива. Вирощуй – і все куплять. Навіть для порівняння наводять цифри. Якщо на цій площі замість картоплі посадити сою, можна заробити удвічі більше».

Аби добре заробляти, фермер повинен прогнозувати, чого потребує ринок.

«Не виключаємо стимулювання ринку. Пройшовши стажування у Польщі, Франції і Німеччині, я бачив іншу культуру споживання. Наприклад, у нас спаржа у квітниках росте, а за кордоном її вирощують гектарами», – говорить Микола Собуцький.

Садівництво та ягідництво зараз популяризують серед учасників АТО, які отримали у своє користування землю після повернення з війни.

«У Любомильському районі ми зібрали учасників АТО з Волині. Сказали, щоб не проґавили свій шанс і перспективу, – каже фермер. – Вони можуть бути попереду всіх фермерів області. Бо 1-2 гектари – це не для пшениці і картоплі. Це під садівництво і ягідництво. Поляки зараз кажуть: «Ми Європу забезпечуємо, але не встигаємо. У нас навіть китайці готові брати яблука. Долучайтеся і саджайте такі дерева, що на 2-3 рік плодоноситимуть». Це може стати бізнесом для колишніх учасників АТО».

Отже, працювати є кому, обробляти українську землю наші аграрії не лише вміють, але й далі хочуть. А от чи стане мораторій або його скасування їм на заваді – вирішать люди в кабінетах. Хочеться сподіватись, що вони зроблять усе, аби не заважати українцям робити свою справу.

Яна Романюк