Аренда земли в Украине: порядок заключения договора, стоимость, изменения 2019 года

В Украине почти 7 миллионов собственников земельных паев, и практически единственной возможной операцией с ними при отсутствии возможности продать-купить во время действия моратория на продажу земли, является сдача в аренду. Две трети частных собственников земли сдают свои земельные участки государству или частным сельскохозяйственным предприятиям. Как правильно оформить сделку по сдаче в аренду земли, чтобы не стать жертвой рейдеров, читайте в нашем материале.

Право собственности на землю в Украине

Прежде всего, для того, чтобы сдать землю в аренду, нужно иметь правоустанавливающие документы о собственности на земельный участок. Документов, которые удостоверяют право собственности на землю, есть несколько. Это государственные акты, которые удостоверяют права:

• частной собственности на землю,
• собственности на землю,
• собственности на земельный участок.

Эти документы выдавались до 1 января 2013 года, в дальнейшем стали выдаваться:

свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности.

Также документом, которые подтверждает право собственности на землю, может быть договор купли- продажи или свидетельство о наследстве.

Кому можно сдавать в аренду землю

Арендаторами земли у частных собственников могут быть и государственные, и частных структуры:

• Госадминистрации городского и областного уровня, включая Кабмин,
• Сельские, поселковые, городские и областные советы,
• Физические и юридические лица, как граждане Украины, так и иностранные граждане, а также лица без гражданства. Арендовать землю у гражданина Украины могут и международные организации, в том числе государственные.
• Взять в аренду земли можно и у государства, и у местных общин. Сдаются земли любого назначения.

Что такое земельный пай

68% всех земель являются паями. Пай – это участок земли, который существует на бумаге, но не выделен на местности, его размеры исчисляются условными кадастровыми гектарами. Если земельный пай выделяют в натуре, его реальный размер будет зависеть от капитализации участка и качества грунта. Местонахождение пая определяется с помощью кадастрового номера.

Договор аренды земли – основные пункты документа

Договорные отношения, связанные с арендой земли, порядок оформления договоров аренды определяются Законом Украины от 16.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли». Согласно этому закону, передача земли в аренду закрепляется договором аренды, который заключается в письменном виде и удостоверяется нотариально. Что обязательно должно быть прописано в этом документе? Типовой договор об аренде земли, образец которого можно найти на сайте Минюста, содержит следующие данные:

• Паспортные данные, ИНН, реквизиты собственника пая и арендатора.
• Характеристики пая, земельного участка – кадастровый номер, местонахождение, размер, данные из сертификата на пай – номер, дата выдачи и кем выдан.
• Кадастровый план, по которому можно найти местонахождение пая. Если не указан кадастровый номер, нужно обратиться за изготовлением технической документации и пройти регистрацию в региональном Геокадастре, а также зарегистрировать право собственности в реестре прав на недвижимость.
• В договоре также должен быть указан срок действия договора. Для земли сельхозназначения это от 7 до 50 лет. В основном договор заключается на 15 лет.
• Все договоренности относительно расчетов за аренду – размер арендной платы, способ оплаты, сроки, индексацию размера арендной платы и прочие условия. Стоимость аренды не должна быть меньше 3% стоимости всего участка, она может выплачиваться как  в денежной форме, так и в натуре, урожаем.
• В договоре также прописывается целевое назначение участка и условия землепользования для сохранения качества грунта. Например, следует избегать ежегодного высаживания культур, которые способны истощить почву – подсолнух, рапс.
• Необходимо подробно остановиться на ответственности сторон и условиях прерывания договора при нарушении договоренностей.
• В договоре должны быть указаны обременения и ограничения, касающиеся использования участка. Также важно прописать возможность или запрет на субаренду. Арендаторы имеют право сдавать в аренду землю и  только при извещении об этом собственника или получении его согласия на это.

Расторгнуть договора можно при обоюдном согласии или по решению суда при желании одной стороны.

Но с подписанием договора еще не наступает право использовать арендованную землю. Право аренды земельного участка, как и право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и возникают с момента государственной регистрации этих прав (статья 125 Земельного кодекса Украины).

После подписания договора право аренды земли нужно зарегистрировать в соответствующих структурах – в исполнительных органах по месту расположения участка, у нотариуса или других аккредитованных для этого организациях. В пакет документов для регистрации входят паспорт, ИНН, документ об уплате сбора или об освобождении от этого сбора, а также сам договор аренды земли.

Стоимость регистрации рассчитывается в зависимости от ее сроков. За регистрацию в течение 5 рабочих дней необходимо заплатить 0,05 прожиточных минимумов, более быстрая регистрация, в течение 2 дней будет стоить 0,5 прожиточных минимумов, за регистрацию в течение 1 дня заплатите сумму, равную прожиточному минимуму и за сверхсрочную регистрацию, в течение 2 часов придется заплатить 2,5 прожиточных минимума.

Без регистрации договор аренды считается недействительным.

Стоимость аренды земли

Арендная плата за пай зависит от его площади, месторасположения, качества грунта. Согласно условий Налогового кодекса от 2017 года, годовая цена аренды не может быть ниже размера налога на землю, но в остальном размер арендной платы устанавливается по согласованию сторон. Также одним из условий оценки стоимости аренды земли является норма, согласно которой цены на аренду должны быть не более 3% денежной оценки земельного участка.

• Для земли общего пользования – не более 1% ее денежной оценки.
• Для земель сельскохозяйственного назначения – не меньше 0,3% и не больше 1% ее денежной оценки.
• Если денежная оценка земельного участка не проведена, стоимость аренда такого участка не должна быть больше 5% денежной оценки пашни по области.
• Для земель сельхозназначения при отсутствии денежной оценки стоимость аренда не должна превышать 5%  и быть не менее 0,3% денежной оценки пашни по области.

Забрать земли у арендаторов земельных участков можно при нарушении условий договора. При нарушении арендатором порядка оплаты аренды необходимо обратиться в суд с требованием погасить задолженность или разорвать договор и переоформить аренду земельного участка на другого человека.

Аренда земли: изменения — 2019

С 1 января 2019 года вступил в силу Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, усовершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине», который ограничил обмен участками без изменения их целевого назначения только в рамках одного массива. Также возможен обмен только равноценными участками, оценочная стоимость которых не различается более чем на 10%.

Обмен правами пользования участками осуществляется также путем заключения договоров аренды и субаренды. Такие договора не требуют согласования с арендодателем, но все же необходимо уведомить владельца пая в течение 5 дней с момента регистрации права субаренды.

Также изменениями 2019 года ограничивается срок действия эмфитевзиса. Такой срок не может превышать 50 лет.