Оренда землі в Україні: порядок укладення договору, вартість, зміни 2019 року

В Україні майже 7 мільйонів власників земельних паїв, і практично єдиною можливою операцією з ними при відсутності можливості продати-купити під час дії мораторію на продаж землі, є здача в оренду. Дві третини приватних власників землі здають свої земельні ділянки державі або приватним сільськогосподарським підприємствам. Як правильно оформити угоду по здачі в оренду землі, щоб не стати жертвою рейдерів, читайте в нашому матеріалі.

Право власності на землю в Україні

Перш за все, для того, щоб здати землю в оренду, потрібно мати правовстановлюючі документи про власність на земельну ділянку. Документів, що засвідчують право власності на землю, є кілька. Це державні акти, що посвідчують права:

• приватної власності на землю,
• власності на землю,
• власності на земельну ділянку.

Ці документи видавалися до 1 січня 2013 року, в подальшому стали видаватися:

• свідоцтво про право власності на нерухоме майно або виписка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Також документом, які підтверджує право власності на землю, може бути договір купівлі-продажу або свідоцтво про спадщину.

Кому можна здавати в оренду землю

Орендарями землі у приватних власників можуть бути і державні, і приватні структури:

• Держадміністрації міського та обласного рівня, включаючи Кабмін,
• Сільські, селищні, міські та обласні ради,
• Фізичні та юридичні особи, як громадяни України, так і іноземні громадяни, а також особи без громадянства. Орендувати землю у громадянина України можуть і міжнародні організації, в тому числі державні.
• Взяти в оренду землі можна і у держави, і у місцевих громад. Здаються землі будь-якого призначення.

Що таке земельний пай

68% всіх земель є паями. Пай – це ділянка землі, який існує на папері, але не виділена на місцевості, її розміри обчислюються умовними кадастровими гектарами. Якщо земельний пай виділяють в натурі, його реальний розмір буде залежати від капіталізації ділянки і якості грунту. Місцезнаходження паю визначається за допомогою кадастрового номера.

Договір оренди землі – основні пункти документа

Договірні відносини, пов’язані з орендою землі, порядок оформлення договорів оренди визначаються Законом України від 16.10.1998 №161-XIV «Про оренду землі». Згідно з цим законом, передача землі в оренду закріплюється договором оренди, який укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально. Що обов’язково повинно бути прописано в цьому документі? Типовий договір про оренду землі, зразок якого можна знайти на сайті Мін’юсту, містить наступні дані:

• Паспортні дані, ІПН, реквізити власника паю і орендаря.
• Характеристики паю, земельної ділянки – кадастровий номер, місцезнаходження, розмір, дані з сертифіката на пай – номер, дата видачі та ким виданий.
• Кадастровий план, за яким можна знайти місцезнаходження паю. Якщо не зазначений кадастровий номер, потрібно звернутися за виготовленням технічної документації та пройти реєстрацію в регіональному Геокадастрі, а також зареєструвати право власності в реєстрі прав на нерухомість.
• У договорі також має бути зазначено термін дії договору. Для землі сільгосппризначення це від 7 до 50 років. В основному договір укладається на 15 років.
• Всі домовленості щодо розрахунків за оренду – розмір орендної плати, спосіб оплати, терміни, індексацію розміру орендної плати та інші умови. Вартість оренди не повинна бути менше 3% вартості всієї ділянки, вона може виплачуватися як у грошовій формі, так і в натурі, урожаєм.
• У договорі також прописується цільове призначення ділянки та умови землекористування для збереження якості грунту. Наприклад, слід уникати щорічного висаджування культур, які здатні виснажити грунт – соняшник, ріпак.
• Необхідно детально зупинитися на відповідальності сторін та умови переривання договору при порушенні домовленостей.
• У договорі повинні бути вказані обтяження та обмеження щодо використання ділянки. Також важливо прописати можливість або заборона на суборенду. Орендарі мають право здавати в оренду землю і тільки при повідомленні про це власника або отриманні його згоди на це.

Розірвати договори можна при обопільній згоді або за рішенням суду при бажанні одного боку.

Але з підписанням договору ще не настає право використовувати орендовану землю. Право оренди земельної ділянки, як і право власності на земельну ділянку, право постійного користування та виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 Земельного кодексу України).

Після підписання договору право оренди землі потрібно зареєструвати у відповідних структурах – в виконавчих органах за місцем розташування ділянки, у нотаріуса або інших акредитованих для цього організаціях. У пакет документів для реєстрації в ходять паспорт, ІПН, документ про сплату збору або про звільнення від цього збору, а також сам договору оренди землі.

Вартість реєстрації розраховується залежно від її термінів. За реєстрацію протягом 5 робочих днів необхідно заплатити 0,05 прожиткових мінімумів, більш швидка реєстрація, протягом 2 днів буде коштувати 0,5 прожиткових мінімумів, за реєстрацію протягом 1 дня заплатите суму, що дорівнює прожитковому мінімуму і за надстрокову реєстрацію, протягом 2 годин прийде заплатити 2,5 прожиткових мінімуми.

Без реєстрації договору оренди вважається недійсним.

Вартість оренди землі

Орендна плата за пай залежить від його площі, місця розташування, якості грунту. Згідно умов Податкового кодексу від 2017 року, річна ціна оренди не може бути нижче розміру податку на землю, але в іншому розмір орендної плати встановлюється за погодженням сторін. Також однією з умов оцінки вартості оренди землі є норма, згідно з якою ціни на оренду повинні бути не більше 3% грошової оцінки земельної ділянки.

• Для землі загального користування – не більше 1% її грошової оцінки.
• Для земель сільськогосподарського призначення – не менше ніж 0,3% і не більше 1% її грошової оцінки.
• Якщо грошова оцінка земельної ділянки не проведено, вартість оренда такої ділянки не повинна бути більше 5% грошової оцінки ріллі по області.
• Для земель сільгосппризначення за відсутності грошової оцінки вартість оренда не повинна перевищувати 5% і бути не менше 0,3% грошової оцінки ріллі по області.

Забрати землі у орендарів земельних ділянок можна при порушенні умов договору. При порушенні орендарем порядку оплати оренди необхідно звернутися в суд з вимогою погасити заборгованість або розірвати договір і переоформити оренду земельної ділянки на іншу людину.

Оренда землі: зміни – 2019

З 1 січня 2019 року набрав чинності Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», який обмежив обмін ділянками без зміни їх цільового призначення тільки в рамках одного масиву. Також можливий обмін тільки рівноцінними ділянками, оціночна вартість яких не відрізняється більш ніж на 10%.

Обмін правами користування ділянками здійснюється також шляхом укладення договорів оренди та суборенди. Такі договори не вимагають узгодження з орендодавцем, але все ж необхідно повідомити власника паю протягом 5 днів з моменту реєстрації права суборенди.

Також змінами 2019 року обмежується термін дії емфітевзису. Такий строк не може перевищувати 50 років.