Договор аренды квартиры в Украине: правила, стоимость и процедура оформления в 2019 году

Аренда квартир пользуется большим спросом в Украине. Чтобы законно зарабатывать на сдаче жилья, нужно заключить с квартирантами договор. В процедуре есть много сложностей, поэтому для быстрого и законного оформления важно изучить все правила и нюансы. Знания будут полезны как арендодателям, так и квартиросъемщикам.

Типовой договор аренды

Требования о сдаче жилых помещений регулирует Гражданский кодекс Украины. А именно — 59 глава под названием “Наем, аренда жилья”. Договор аренды заключается, если арендодателем выступает юридическое лицо. На основании этого документа осуществляется сдача помещения за деньги физическим лицам. Как жилого, так и нежилого (офисы, склады, магазины, киоски).

Если же физическое лицо сдает квартиру такому же физическому лицу — в Украине нужно заключать договор найма. Между документами существует принципиальная разница, ведь в законодательстве прописаны разные правила для урегулирования отношений между сторонами, в зависимости от типа. Исторически сложилось, что в случае с квартирами украинцы часто путают понятия. Чтобы облегчить понимание ситуации, ниже сдачу жилья физическим лицам будем называть привычным словом “аренда”, хотя с юридической стороны правильно — “найм”.

Арендодатель и арендатор должны подписать договор, чтобы определить все условия. Существуют типовые образцы, в котором указаны самые распространенные положения. Но в каждом конкретном случае стороны могут изменять пункты, чтобы добиться наиболее комфортного сотрудничества. Поэтому условия и пожелания нужно обсудить еще до составление документа. Образец типового соглашения можно посмотреть ниже.

Как сдать и снять квартиру

Людям, которые хотят арендовать квартиру, придется сначала ее найти. Для этого важно определиться с требованиями к будущему жилью: удобное расположение, инфраструктура, доступ к транспорту, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели, бытовой техники, интернета и т.д. В последнее время большую роль играют коммунальные услуги, поэтому стоит заранее выбрать, нужен ли в квартире бойлер, газовая колонка и прочие средства экономии. Ведь обычно квитанции оплачивают именно жильцы.

Выбрав условия и примерную стоимость, можно воспользоваться услугами риэлторских компаний, агентов по недвижимости или заняться поисками самостоятельно. Владелец жилья тоже может обратиться к специалистам или связаться с квартирантами лично. Сейчас существует много способов для поиска квартиры (частного дома) или жильцов без посредников: объявления в газетах или на улицах, группы в социальных сетях, специальные сервисы.

Бывает, что риэлторы сами отвечают на объявления и предлагают арендодателям бесплатно найти жильцов. Как правило, хозяину такие услуги ничего не стоят, но экономят личное время. А вот квартирантам приходится платить комиссию.

Добросовестный арендодатель подробно описывает условия, на которых собирается сдавать квартиру. Многие заранее указывают максимальное количество жильцов, требования к детям, домашним животным, чистоте, сроки аренды и оплаты, а также другие необходимые детали, публикуют фото каждой комнаты. Претендентам стоит лично обсудить с хозяином нюансы, которые он забыл указать. Например, жильцы могут предложить сделать ремонт в обмен на снижение цены.

Рекомендуется обращать внимание на характер владельца до подписания бумаг. Это поможет в будущем избежать скандалов с его стороны.

Риски при работе с риэлтором

Больше всего рискуют попасть на недобросовестных агентов именно съемщики. Взяв свой процент, риэлторы могут просто дать список доступных квартир. По сути, то же самое получают пользователи онлайн-сервисов и социальных сетей. Только бесплатно.

Согласно законодательству, услуги риэлтора для заключения договора вообще не нужны. Достаточно согласия владельца и квартиросъемщика. При этом агенты пускаются на различные уловки, чтобы получить больше денег. К примеру, берутся найти жилье по одной цене, а затем уговаривают снять подороже. Бывает и так, что “специалисты” просто находят объявление о сдаче квартиры в открытом доступе и просто сводят участников сделки, предлагая стандартный договор, образец которого можно без труда найти в сети. В то же время, они не дают жильцам никаких гарантий — все решает собственник.

Хозяин жилья может быть и вовсе не в курсе сделки. Известны случаи, когда аферисты добывали ключи от квартиры, “сдавали” ее на несколько месяцев вперед доверчивым жильцам, а затем пропадали с деньгами. Настоящие же владельцы не получали ни копейки. Более того, обнаруживали в своей квартире незнакомых людей. Жертв может быть сразу несколько, если мошенники подсуетились и в одно время сдали недвижимость двум и более клиентам. Пока одни перевозили вещи — другие подписывали “липовый” договор.

Впрочем, законные собственники квартир могут и сами “разводить” людей в сотрудничестве с риэлторами. Вот одна из распространенных схем: хозяин находит причину, чтобы выселить арендатора уже через месяц. А на их место берут новых жильцов. От каждой сделки агенты получают свой процент, которым делятся с партнером.

Заключение договора, документы

Когда все условия найма согласованы, квартирантам следует изучить документы хозяина. Важно убедиться, что он является законным собственником квартиры. А все другие владельцы и официальный супруг не против сдачи имущества в аренду. Это не обязательно, но для перестраховки рекомендуется взглянуть на документы, подтверждающие имущественные права: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или судебное решение. Чтобы окончательно убедиться, съемщикам лучше внимательно сверить ФИО с паспортными данными владельца.

По закону подписать договор может официальный представитель — для этого ему понадобится доверенность, заверенная у нотариуса. Все остальные люди не имеют такого права, включая родственников, друзей, коллег и знакомых владельцев.

Статья 811 Гражданского кодекса обязывает граждан составлять только письменный договор, но не обязательно на украинском языке. Такой документ будет иметь юридическую силу, даже если его не заверит нотариус. Но есть временные ограничения. Если стороны договариваются сотрудничать более трех лет — услуги нотариуса необходимы. В таком случае квартиранты имеют возможность самостоятельно пересдавать недвижимость другим лицам после согласования с хозяином.

Закон позволяет взять типовой образец договора и отредактировать его, согласно персональным условиям. Но обязательно должны быть указаны:

• паспортные данные участников сделки;
• предмет договора;
• стоимость, срок аренды, валюта для оплаты;
• залоговая сумма и условия возврата;
• характеристики жилья (адрес, площадь, количество комнат);
• условия для расторжения;
• обязательства, права и сфера ответственности сторон;
• все прочие оговоренные условия.

Документ скрепляется подписями обеих сторон. Составляется отдельный акт о сдаче и приеме ключей. Законным сроком аренды (найма) считается пять лет, если участники сделки не указали другой период. Он может окончиться раньше, если недвижимость попала под арест или стала предметом судебного процесса. К примеру, квартиру опечатали, как место преступления. Заранее можно обговорить дату, когда возможен пересмотр срока. В случае, когда жильцов не выселили после условленной даты — аренда автоматически продлевается.

Права и обязанности сторон

Гражданский кодекс Украины обязывает соблюдать права и обязанности, прописанные в договоре. Поэтому их нужно подробно указать для обеих сторон. Стоит отметить, что унифицированных требований в законодательстве нет. Однако можно выделить пункты, которые пригодятся всем участникам договора аренды.

Так владельца можно обязать раз в несколько месяцев проверять состояние квартиры. Если в договоре не прописано обратное, именно он должен своевременно позаботиться о ремонте в случае неисправностей. В противовес — предоставить ему право повышать арендную плату в условленный период.

Как правило, у жильцов обязанностей гораздо больше. Часто хозяева требуют оплачивать проживание без задержек, следить за чистотой и сохранностью имущества владельца квартиры (мебели, техники и т.д.). Нельзя забывать о том, что все жильцы обязаны соблюдать правила обращения с огнем, газом и электрическими приборами. А после окончания срока аренды — вернуть имущество хозяину в целости и сохранности. В затем вовремя освободить помещения.

Стоимость оформления договора аренды (найма)

Без услуг риэлтора или другого посредника сдать жилье в аренду на короткий срок в 2019 году можно относительно недорого. Бланк договора легко найти в интернете. Но когда стороны решили сотрудничать более трех лет — закон требует нотариального подтверждения. Стоимость услуг нотариуса зависит политики конторы. В среднем, берут около 400 гривен.

Когда все готово, арендодатель должен заплатить государственную пошлину, пенсионный сбор в 1% от стоимости проживания, указанной в договоре. А также 1,5% в качестве военного сбора. Нужно учитывать, что доля берется за каждый месяц. Поэтому при долгосрочной аренде нужно взять сумму, умножить её на количество месяцев и вычесть 2,5% на налоги.

Теоретически, ушлый владелец может прописать в договоре маленькую сумму, устно договориться с жильцами о другой и платить государству меньше. Но тогда он окажется в заложниках у квартирантов. Ведь последние всегда могут подать в суд и вынудить ответчика платить только деньги, предусмотренные документом. Стоит отметить, что нотариус вряд ли станет заверять договор с подозрительно низкой суммой.

Сразу после заключения сделки арендодатель обязан за каждый месяц платить налог на доходы физических лиц в размере 18%. А также военный сбор в 1,5%. То есть, с каждого ежемесячного платежа придется отдавать государству 19,5%. Однако владелец недвижимости может зарегистрироваться предпринимателем второй группы и получить единый налог по упрощенной системе — 744,60 гривны. К нему прибавляется социальный взнос в размере 819 гривен в месяц. Итого получится 1,563,6 гривны в месяц. Это куда больше, чем средний налог арендодателя-физлица.

Расторжение договора аренды квартиры

Арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом обязан сообщить об этом владельцу квартиры или другого жилья за три месяца до процедуры. В договоре можно заранее предусмотреть более удобный срок. За несанкционированный выезд арендодатель может подать в суд. Там ему придется доказать, что за три месяца не смог найти новых жильцов на тех же условиях. Если это получится — арендаторов обяжут компенсировать стоимость квартплаты за тот же период. Даже если они жили в другом месте.

Арендодатель может заранее расторгнуть договор только в судебном порядке. Законным поводом для этого считается просрочка оплаты минимум на два месяца. Если аренда оформлена на длительный срок — то более шести месяцев.

Кроме того, хозяин может потребовать через суд освободить квартиру, если нуждается в ней для проживания или размещения родственников. ГКУ обязывает его письменно предупредить арендаторов не позднее, чем за два месяца до выселения. Впрочем, дело не дойдет до суда, если решить вопрос полюбовно и убедить жильцов покинуть квартиру по своей воле.

Штрафы за неуплату налогов за аренду квартиры

Многие владельцы квартир решают сдавать их в аренду неофициально. Понятное дело, что без нотариального оформления и личного обращения в налоговую власти не узнают о сделке. Но квартиранты, риэлтор, соседи или знакомые могут проговориться налоговым инспекторам о нелегальных доходах. Сотрудникам фискальной службы еще придется доказать факт оказания таких услуг. Но в случае их успеха — хозяина жилье ожидает ряд санкций.

Прежде всего, гражданину выпишут административный штраф, который варьируется от 51 до 136 гривен. Узнав сумму квартплаты, инспекторы подсчитают количество неуплаченных налогов и заставят вернуть долг государству. Если сумма накопится значительная, собственнику выпишут штраф от 17 до 34 тысяч гривен.

Прописка арендаторов в съемной квартире

Официальный и заверенный нотариусом договор дает жильцам право зарегистрировать свое место проживания в квартире. А также всех своих несовершеннолетних детей. При этом желание владельца роли не играет.

Впрочем, есть один нюанс, если собственник не желает, чтобы арендаторы прописались в квартире. Ему достаточно запретить жильцам регистрацию в договоре аренды. Подписывая такой документ, граждане лишаются законного права на прописку без ведома владельца.

Аренда квартиры без договора

Согласно статистике, Украина может похвастаться рекордным количеством арендаторов, которые предпочитают сдавать квартиры неофициально (до 90%). Они устно договариваются с жильцами и не заключают договор. В таком случае хозяин квартиры традиционно берет деньги за “первый и последний месяц”. То есть, оплату первого месяца авансом и залоговую сумму. Так люди перестраховываются от порчи имущества, краж, неожиданного съезда или других проблем со стороны квартирантов.

Жилищные отношения без заключения договора имеют плюсы и минусы для обеих сторон. Так владелец квартиры может не опасаться прописки или судебных притязаний со стороны жильцов. Последние просто не имеют юридических прав находиться в помещении. Квартирантов легко выселить при помощи полицейских и просто сменить замки. Ведь актов о ключах тоже никто не заключает.

В то же время, собственник не сможет потребовать компенсацию за ущерб, который превышает размер залога. Устроив разгром в квартире, жильцы могут просто съехать и скрыться. Правда, предусмотрительные арендодатели собирают паспортные данные квартирантов — как раз на такой случай.