Мораторий на продажу земли в Украине: кому выгодна и невыгодна его отмена

З 2001 року в Україні діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. В черговий раз його термін продовжили до 2020 року. З приходом нової влади в 2019 році питання про зняття мораторію знову стало актуальним, і навколо нього черговий раз закипіли пристрасті.

Що таке мораторій

Мораторій на землю передбачає заборону на продаж ділянок. Поки він діє, власники землі сільськогосподарського призначення не можуть передавати її у володіння іншим особам. Офіційною причиною політики називають відсутність в Україні інфраструктури для створення ринку з торгівлі ділянками в аграрній сфері.

Скільки землі в Україні

Площа України, згідно даних Державного Геокадастр, 60,4 мільйонів гектарів, з них землі сільгосппризначення займають 42,7 мільйонів гектарів. 27,7 мільйонів гектарів припадають на паї, якими володіють 6,9 мільйона українців.

Майже 89 відсотків землі в країні знаходяться в приватній власності, 6,7% – у державній, а 5,5% – в комунальній власності. В цілому, на початок 2017 року Державному кадастрі зареєстровані 18 мільйонів земельних ділянок.

Труднощі земельного питання в Україні

Україна є рекордсменкою за тривалістю проведення земельної реформи, яка триває вже майже чверть століття. Але земельні відносини в нашій країні до кінця так і не врегульовані. Спірні моменти в земельному законодавстві існують і понині, а на зорі незалежності в цій сфері панував повний бєспрєдєл.

26 грудня 1992 грудня дивовижний для нашої країни закон – Декрет Кабінету міністрів передав у приватну власність всі земельні ділянки, отримані громадянами України в користування за радянських часів. Передача була здійснена безоплатно, без жодних бюрократичних зволікань, і навіть без Актів прав власності, які одночасно видати всім новоспеченим власникам землі за короткий час було неможливо. Декрет КМУ “Про приватизацію земельних ділянок” також дозволяв відчужувати землю. І до сих ці «декретні» ділянки знаходяться у власності багатьох громадян, які не мають на них державного акта.

У 1992 році Земельним кодексом була введена колективна власність на землю, право на землю ділили між собою колективні господарства як юридичні особи і члени цих господарств як фізичні особи. Протиріччя накопичувалися.

І тільки в 1999 році Указ президента Леоніда Кучми – “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки” надавав селянам можливість переоформити віртуальні земельні паї в реальні земельні ділянки на себе і отримати Державний акт власності на них. Але селяни отримували у власність тільки орні землі, а сіножаті, пасовища залишилися де-юре безхазяйними, хоча і фактично їх використовували колективні господарства.

З 1996-го по 2000 рік у країні функціонував «вільний ринок сільгоспземель», який показав, що в Україні не було достатніх умов переходу земель до ефективніших власників, не було об’єктивної ціни на землю, земля продавалася за безцінь. Продаж віртуальних паїв не приносила селянам ніякої вигоди.

У 2000 році Указом “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки” селянам було рекомендовано здавати в оренду свої паї колективним господарствам. Але і тут була закладена бомба уповільненої дії, так як паї селян існували тільки на папері, а в реальності вони не мали ні місця розташування, ні кордонів. Не існувало і Земельного кадастру, як бази даних всіх ділянок, хоча Положення про порядок ведення державного земельного кадастру було затверджено постановою Кабінету міністрів ще 12 січня 1993 року.

І тільки в 2013 році з’являється реальний Земельний кадастр і вступив в силу Закон “Про Державний земельний кадастр”, а точність поділу земельних ділянок стала розраховуватися до сантиметра.

Вся ця плутанина в земельному законодавстві стала причиною того, що ще з 1992 року в Україні діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, який продовжувався вже 7 разів. І це був вимушений захід, оскільки в умовах відсутності законодавчих норм продажу-купівлі землі, введення ринку землі призвело б до непередбачуваних наслідків.

Зняття мораторію на продаж землі – за і проти

Українські родючі землі – то багатство, яке приваблює багатьох. Охочих заробити на цьому ринку стан величезна кількість, як серед вітчизняних, так і серед зарубіжних ділків. В першу чергу, за скасування будь-яких обмежень з українського ринку землі виступає головний кредитор країни – Міжнародний валютний фонд. У вересні 2019 року місія МВФ завершила черговий етап своєї роботи в Україні, але про нову програму не було досягнуто домовленостей. МВФ чекає від нового керівництва України не тільки ефективної боротьби з корупцією, а й відкриття українського ринку для іноземних інвесторів.

Також у скасуванні мораторію зацікавлені власники землі – нинішні пайовики, які здають свої ділянки в оренду. Мораторій на продаж землі суперечить їх праву власності на землю. З одного боку, в приватній власності майже 90 відсотків землі, але правова колізія призвела до того, що хоч «земля ваша, але продати її не можна». У підсумку, основну вигоду від високорентабельного сільського господарства отримують не власники землі, а орендарі. Оренда 1 гектара землі на сьогоднішній день коштує близько 37 доларів, а могло бути і 400, і 500 доларів. Вартість оренди занижена через неможливість інакше нею розпорядитися.

Ще один мінус мораторію на продаж землі – втрата родючості грунту. Орендарі не зацікавлені в збереженні якості грунту, вони ведуть землекористування на виснаження, не вкладають кошти в добрива, нехтуючи правилами сівозміни. Коли знімуть мораторій, прийдуть реальні власники землі, які будуть зацікавлені в її збереженні.

Мораторій гальмує прихід в галузь довгострокових інвесторів, зростання капіталізації сільськогосподарських підприємств, і в цілому, гальмує розвиток економіки країни, в якій сільське господарство займає значне місце.

З 2019 року зі приходом нового Президента і уряду питання скасування мораторію знову постало на порядку денному. Прем’єр-міністр Олексій Гончарук оголосив, що ринок землі запускається з 1 жовтня 2020 року. Гончарук також оголосив про створення з 2020 року програми доступних кредитів на покупку землі і сільгосптехніки.

Також було задекларовано, що продаж землі буде проходити тільки на електронних торгах, і стартова ціна буде не нижче Нормативною грошової оцінки.

Кому вигідна і невигідна земельна реформа в нашій країні? Як відомо, більше половини громадян України виступають проти продажу землі, але багато з них не розуміють, в чому плюси і мінуси введення ринку землі.

Також проти відкриття ринку землі виступають багато орендарів, які на сьогодні є фактичними її господарями і вигодонабувачами. Вони бояться приходу на український ринок землі іноземних інвесторів, які піднімуть цінову планку на землю, що призведе і до підвищення вартості оренди та посилення конкуренції. Купити землю за викидними цінами вже не вийде.

І прихід на ринок землі іноземців – головна страшилка, якою лякають населення України. Проте, обмеження на участь іноземців в земельному ринку існують і в інших країнах, тому норми, що регулюють цей момент, можна прописати і в українському законодавстві. А поки в Україні влада допускає надання права купівлі землі інвесторами з іноземним капіталом, але для резидентів України.

Який прогноз розвитку ринку землі після скасування мораторію

Згідно з різними прогнозами, які дають і українські економісти, і зарубіжні аналітичні компанії, після зняття мораторію на продаж землі відбудеться зростання економіки на 11 мільярдів гривень, а середньої заробітної плати – до 611 доларів. У стану прийдуть інвестиції на 50 мільярдів доларів.

Ціна 1 гектара землі підніметься з 1-2 тисяч гривень до 3,5-10 тисяч доларів. А ціна оренди землі зросте з нинішніх 37 доларів до 400. Посилиться конкуренція на ринку землі, що в підсумку обернеться вигодою для нинішніх власників землі.