Мораторий на продажу земли в Украине: кому выгодна и невыгодна его отмена

С 2001 года в Украине действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. В очередной раз его срок продлили до 2020 года. С приходом новой власти в 2019 году вопрос о снятии моратория снова стал актуальным, и вокруг него очередной раз закипели страсти.

Что такое мораторий

Мораторий на землю предусматривает запрет на продажу участков. Пока он действует, владельцы земли сельскохозяйственного назначения не могут передавать её во владение другим лицам. Официальной причиной политики называют отсутствие в Украине инфраструктуры для создания рынка по торговле участками в аграрной сфере.

Сколько земли в Украине

Площадь Украины, согласно данных Государственного геокадастра, 60,4 миллионов гектаров, из них земли сельхозназначения занимают 42,7 миллионов гектаров. 27,7 миллионов гектаров приходятся на паи, которыми владеют 6,9 миллионов украинцев.

Почти 89 процентов земли в стране находятся в частной собственности, 6,7% — в государственной, а 5,5% — в коммунальной собственности. В целом, на начало 2017 года в Государственном кадастре зарегистрированы 18 миллионов земельных участков.

Трудности земельного вопроса в Украине

Украина является рекордсменкой по продолжительности проведения земельной реформы, которая длится уже почти четверть века. Но земельные отношения в нашей стране до конца так и не урегулированы. Спорные моменты в земельном законодательстве существуют и поныне, а на заре независимости в этой сфере царил полный беспредел.

26 декабря 1992 декабря диковинный для нашей страны закон – Декрет Кабинета министров передал в частную собственность все земельные участки, полученные гражданами Украины в пользование в советское время. Передача была осуществлена безвозмездно, без всяких бюрократических проволочек, и даже без Актов прав собственности, которые одновременно выдать всем новоиспеченным собственникам земли за короткое время было невозможно. Декрет КМУ «О приватизации земельных участков» также разрешал отчуждать землю. И до сих эти «декретные» участки находятся в собственности многих граждан, которые не имеют на них государственного акта.

В 1992 году Земельным кодексом была введена коллективная собственность на землю, право на землю делили между собой коллективные хозяйства как юридические лица и члены этих хозяйств как физические лица. Противоречия накапливались.

И только в 1999 году Указ президента Леонида Кучмы — «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» предоставлял крестьянам возможность переоформить виртуальные земельные паи в реальные земельные участки на себя и получить Государственный акт собственности на них. Но крестьяне получали в собственность только пахотные земли, а сенокосы, пастбища остались де-юре бесхозными, хотя и фактически их использовали коллективные хозяйства.

С 1996-го по 2000 год в стране функционировал «свободный рынок сельхозземель», который показал, что в Украине не было достаточных условий перехода земель к эффективным собственникам, не было объективной цены на землю, земля продавалась за бесценок. Продажа виртуальных паев не приносила крестьянам никакой выгоды.

В 2000 году Указом «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» крестьянам было рекомендовано сдавать в аренду свои паи коллективным хозяйствам. Но и тут была заложена бомба замедленного действия, так как паи крестьян существовали только на бумаге, а в реальности они не имели ни месторасположения, ни границ. Не существовало и Земельного кадастра, как базы данных всех участков, хотя Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра было утверждено постановлением Кабинета министров еще 12 января 1993 года.

И только в 2013 году появляется реальный Земельный кадастр и вступил в силу Закон «О Государственном земельном кадастре», а точность деления земельных участков стала рассчитываться до сантиметра.

Вся эта неразбериха в земельном законодательстве стала причиной того, что еще с 1992 года в Украине действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, который продлевался уже 7 раз. И это была вынужденная мера, так как в условиях отсутствия законодательных норм продажи-покупки земли, введение рынка земли привело бы к непредсказуемым последствиям.

Снятие моратория на продажу земли – за и против

Украинские плодородные земли – то богатство, которое привлекает многих. Желающих заработать на этом рынке состояние огромное количество, как среди отечественных, так и среди зарубежных дельцов. В первую очередь, за отмену всяких ограничений с украинского рынка земли выступает главный кредитор страны – Международный валютный фонд. В сентябре 2019 года миссия МВФ завершила очередной этап своей работы в Украине, но о новой программе не было достигнуто договоренностей. МВФ ждет от нового руководства Украины не только эффективной борьбы с коррупцией, но и открытия украинского рынка для иностранных инвесторов.

Также в отмене моратория заинтересованы собственники земли – нынешние пайщики, сдающие свои участки в аренду. Мораторий на продажу земли противоречит их праву собственности на землю. С одной стороны, в частной собственности почти 90 процентов земли, но правовая коллизия привела к тому, что хоть «земля ваша, но продать ее нельзя». В итоге, основную выгоду от высокорентабельного сельского хозяйства получают не собственники земли, а арендаторы. Аренда 1 гектара земли на сегодняшний день стоит около 37 долларов, а могло быть и 400, и 500 долларов. Стоимость аренды занижена из-за невозможности иначе ею распорядиться.

Еще один минус моратория на продажу земли – потеря плодородия почвы. Арендаторы не заинтересованы в сохранении качества почвы, они ведут землепользование на истощение, не вкладывают средства в удобрения, пренебрегая правилами севооборота. Когда снимут мораторий, придут реальные собственники земли, которые будут заинтересованы в ее сохранении.

Мораторий тормозит приход в отрасль долгосрочных инвесторов, росту капитализации сельскохозяйственных предприятий, ив  целом, тормозит развитие экономики страны, в которой сельское хозяйство занимает значительное место.

С 2019 года с приходом нового Президента и правительства вопрос отмены моратория снова встал на повестку дня. Премьер-министр Алексей Гончарук объявил, что рынок земли запускается с 1 октября 2020 года. Гончарук также объявил о создании с 2020 года программы доступных кредитов на покупку земли и сельхозтехники.
Также было декларировано, что продажа земли будет проходить только на электронных торгах, и стартовая цена будет не ниже Нормативной денежной оценки.

Кому выгодна и невыгодна земельная реформа в нашей стране? Как известно, более половины граждан Украины выступают против продажи земли, но многие их них не понимают, в чем плюсы и минусы введения рынка земли.

Также против открытия рынка земли выступают многие арендаторы, которые на сегодня являются фактическими ее хозяевами и выгодополучателями. Они боятся прихода на украинский рынок земли иностранных инвесторов, которые поднимут ценовую планку на землю, что приведет и к повышению стоимости аренды и усилению конкуренции. Купить землю по бросовым ценам уже не получится.

И приход на рынок земли иностранцев – главная страшилка, которой пугают население Украины. Тем не менее, ограничения на участие иностранцев в земельном рынке существуют и в других странах, поэтому нормы, регулирующие этот момент, можно прописать и в украинском законодательстве. А пока в Украине власти допускают предоставление права покупки земли инвесторами с иностранным капиталом, но для резидентов Украины.

Каков прогноз развития рынка земли после отмены моратория

Согласно различным прогнозам, которые дают и украинские экономисты, и зарубежные аналитические компании, после снятия моратория на продажу земли произойдет рост экономики на 11 миллиардов гривен, а средней заработной платы – до 611 долларов. В стану придут инвестиции на 50 миллиардов долларов.

Цена 1 гектара земли поднимется с 1-2 тысяч гривен до 3,5-10 тысяч долларов. А цена аренды земли вырастет с нынешних 37 долларов до 400. Усилится конкуренция на рынке земли, что в итоге обернется выгодой для нынешних собственников земли.