Як продати земельну ділянку в Україні: порядок оформлення та вартість угоди

Продаж-купівля земельної ділянки в Україні – цивільно-правова угода, яка оформляється письмовим договором і реєстрацією переходу права власності на землю у відповідному реєстрі. Правильне оформлення цієї угоди має враховувати всілякі нюанси для того, щоб уникнути серйозних проблем.

Яку землю в Україні можна продати і купити

На сьогоднішній день в Україні вже 18 років діє мораторій на продаж землі, який в черговий раз подовжений до 1 січня 2020 року. Незважаючи на це, ринок землі в Україні функціонує: мораторій поширюється лише на землі сільгосппризначення, вся інша земля продається і купується.

Ніяких обмежень на продаж-купівлю землі несільськогосподарського призначення не існує. Можна продати і купити землю під забудову будинку, автозаправки, магазину та багато чого іншого. Можна продати і купити землю під ведення домашнього господарства, присадибної ділянки, під сад біля свого будинку, дачу.

Зняття мораторію на ринок землі України знову встало на порядок денний після зміни влади в Україні в 2019 році. Україна залишається однією з 6 країн світу, де не працюють ринки землі, через що гальмується розвиток економіки, знижується вартість гектара землі. Прогноз ефекту зняття мораторію такий: коли знімуть обмеження на продаж сільгоспземель, запрацює ринок землі, що буде стимулювати розвиток економіки країни в цілому і сільського господарства зокрема, ціни на продаж та вартість оренди землі в країні різко зростуть, і власники паїв зможуть повною мірою реалізувати своє право на землю. На сьогоднішній день закон про землю дозволяє власникам земельних ділянок лише обмінюватися ними та здавати в оренду.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки

Форма договору про здійснення угоди із продажу-купівлі земельної ділянки за бажанням сторін може бути простою або нотаріальною. При цьому типовий договір не обов’язково реєструвати в державних органах, але перехід права власності на землю від одного власника до іншого вимагає обов’язкової реєстрації. Якщо в угоді з продажу землі бере участь неповнолітній або недієздатний власник, договір про купівлю-продаж повинен обов’язково бути завіреним нотаріально.

Якщо сторони вирішують оформити договір купівлі-продажу нотаріально, вони повинні знати, що реєстрація такого договору можлива тільки в певному нотаріальному окрузі.

У договорі необхідно вказати кадастровий номер і адресу земельної ділянки, його площу, згідно правовстановлюючих документів. Потрібно дати докладний опис ділянки, в якому, крім кадастрового номера і площі, також будуть вказані місцезнаходження, категорія і цільове призначення, ціна зумлі. Також потрібно вказати, чи є обмеження на цю ділянку, гарантії, що ділянка не є предметом застави і не заарештована. Грошовий розрахунок провадиться за згодою сторін – до або після укладення договору і складання акту передачі землі. Акт передачі є невід’ємною частиною договору.

Як зареєструвати право власності на землю

Новий порядок реєстрації прав власності на землю, який діє з 2018 року, включає наступні етапи:

В першу чергу, необхідно взяти витяг з державного земельного кадастру з усіма даними про конкретну ділянку. Якщо в правовстановлюючих документах (договорі про купівлю-продаж, дарування, свідоцтво про спадщину) є інформація про кадастровий номер, виписку можна не брати.

Сама процедура реєстрації прав власності на землю проводиться в місцевому центрі надання послуг або у нотаріуса в певному нотаріальному окрузі.

У пакет документів, який потрібно подати в центр реєстрації або надати нотаріусу, повинні входити:

• витяг з державного земельного кадастру,
• паспорт заявника і його копія,
• ідентифікаційний номер заявника та його копія,
• чек про оплату державного збору, який складає 0,1% від мінімальної заробітної плати,
• правовстановлюючі документи на землю – договір купівлі-продажу, дарування або свідоцтво про спадщину.
• Якщо заяву подає представник, потрібна довіреність на його ім’я і його документи – паспорт і ІПН.

Заява на реєстрацію розглядається протягом п’яти днів. Новий порядок визначає публікацію рішення про набуття права власності на землю на сайті Міністерства юстиції юридичним документом, що засвідчує таке право. При бажанні власник землі може отримати роздруківку рішення, але без печаток і підписів.

Можливо і скорочення термінів розгляду заяви до кількох годин. Збір за реєстрацію в такому випадку буде більше.

Після закінчення реєстрації новий власник землі має всі права розпоряджатися нею на свій розсуд.

Скільки коштує оформлення угоди з продажу землі

Дохід від продажу земельної ділянки оподатковується. Також є налехні різні плати і мита за вчинення угоди.

Податок на дохід фізичних осіб оплачується продавцем і становить 0%, 5% або 18% в залежності від різних обставин.

Податок з угоди не сплачується, якщо для продавця це перша угода за звітний рік і ділянка належить йому більше 3 років.

В інших випадках діють такі ставки оподаткування:

• 5% податок платять громадяни України.
• 18% податок платять іноземні громадяни.

Але ці ставки діють при наступних умовах:

Продаваний ділянка була у власності продавця менше трьох років або продавець ділянки продав більше одного об’єкта нерухомості на минулий звітний рік. Також податок стягується, якщо площа ділянки перевищує встановлену норму для безподаткового продажу.

Від сплати податку звільняються громадяни пільгових категорій.

Військовий збір сплачується при стягнення податків на доходи фізичних осіб, становить 1,5%.

Державне мито в розмірі 1% і гонорар нотаріусу розподіляється за згодою сторін.

Також, згідно з статей Закону України про ПДВ, в деяких випадках сплачується податок на додану вартість.

Які ризики є при купівлі земельної ділянки

При купівлі земельної ділянки слід звернути увагу на наступні нюанси. Перш за все, необхідно купувати тільки приватизовану ділянку. Якщо вам намагаються продати неприватизовану землю, то мова йде про продаж права приватизації цієї ділянки, а не самої землі. Перш, ніж стати власником цієї ділянки, вам доведеться витратити на це багато сил і часу, а також грошей. Якщо ви готові до цього, можна купити і неприватизований ділянку, виконавши всю роботу по її приватизації самому. Але дешевше і простіше приватизувати ділянку буде тому, хто користується нею протягом тривалого часу. Згідно із законом, кожен громадянин України має право на безкоштовну одноразову приватизацію земельної ділянки в межах певних норм в залежності від призначення ділянки.

Як перевірити, чи приватизовано ділянку? Потрібно побачити Акт на право власності. Саме цей документ підтверджує приватизацію нерухомості. У ньому вказано власник ділянки, характеристики самої нерухомості – площа, місце розташування, цільове призначення, план. Документ підписаний органами місцевої адміністрації і земельних ресурсів.

Другий момент, дуже важливий при покупці землі – цільове призначення ділянки. Якщо ви хочете купити землю під забудову, вам потрібна ділянка з призначенням для житлової та громадської забудови. Якщо ви плануєте ділянку під сад, город, дачу, вам потрібно купити землю сільськогосподарського призначення. Якщо ви побудуєте на такій ділянці будинок, то зареєструватися в ньому ви не зможете. А змінити цільове призначення земельної ділянки досить непросто, легше сказати – неможливо.

Скасування мораторію на продаж земель може принести нові правила в процедуру оформлення угод з купівлі-продажу землі.