Як ринок землі вплине на вартість нерухомості

У наступному році планується відкриття ринку землі в Україні. Однозначно відповісти, як це вплине на вартість нерухомості в країні, поки неможливо. Вважається, що ця міра підвищить добробут громадян, які володіють земельними паями.

Рынок земли в Украине – мнение экспертов

В декабре 2018 года Верховной Радой был продлен мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. На сентябрь 2019 года площадь земель, на которые наложен мораторий, составляет более 40 млн га. Для того чтобы эти участки поступили на рынок, необходимо пролоббировать закон, разрешающий продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Команда президента Зеленского планирует открыть этот рынок еще до конца 2019 года, но чем это может грозить украинцу? Сегодня большинство этих земель продолжает использоваться. Территории взяты в аренду. Случаи нелегальной торговли земельными участками регистрируются не часто. Земельные наделы сдаются в аренду на срок от 7 до 15 лет. Установлен максимальный сроки аренды в 50 лет, однако на практике он применяется редко. Арендаторы надеются, что снятие моратория произойдет в обозримом будущем.

По прогнозам, после отмены моратория на продажу сельскохозяйственных участков Украины, их стоимость вырастет в разы. На сегодняшний день до конца не ясно, как будет работать в Украине открытый рынок земли. Приверженцы земельной реформы уверены, что хозяева смогут получать кредиты на возделывание земли под залог недвижимости или участка. Сейчас, по причине моратория, этого делать нельзя.

К тому же планируется продавать землю только гражданам Украины. Отмена моратория, в течение ближайших 8 лет принесет в казну до 50 млрд долларов инвестиций. Внутренний валовый продукт будет дополнительно расти на 2% в год.

Перспективы открытия рынка земли

После открытия рынка земли у граждан и юридических лиц появится право на покупку участков сельскохозяйственного назначения. Новый законопроект урегулирует продажу сельхозземель банками, а также иностранцам, которым данные объекты не могут принадлежать на праве собственности.

Специалисты портала недвижимости Недвига про прогнозируют, что в ближайшие 2 года цена земли приравнивается к стоимости аренды в пересчете на 20 лет. За 1 га владельцы в 2019 году в среднем получают 120 долларов в год. Соответственно, купить участок той же площади можно будет за 2400 долларов. Через 3 года ситуация кардинально изменится, цена может вырасти до 6-8 тыс. долларов за 1 га, что сравнимо со стоимостью участков в странах ЕС.

Рис. 1. Стоимость 1 га, в странах Европы
Составлено на основе данных: easybusiness.in.ua

Факторы, влияющие на ценообразование

При оценке недвижимости ключевую роль играет ситуация на рынке земли. Также, в зависимости от расположения и характеристик участка, а также инфраструктуры, конечная стоимость 1 га может отличаться в разы. Для оценки недвижимости необходимо внимательно изучить земельный рынок и его особенности. Система ценообразования здесь несколько отличается от таковой в других сферах деятельности. Она зависит от экономической ситуации в стране, поведения продавцов и покупателей, характеристик самой недвижимости, к которым относятся:

• уровень плодородности;
• климатическая зона;
• инфраструктура;
• приближенность к городам, крупным селам;
• спрос и предложение.

Грамотность оценщика земельного участка при расчете рыночной стоимости поможет выбрать выгодные условия или найти альтернативу выбранному участку.

Влияние на стоимость жилья в Украине

С открытием рынка земли ситуация с ценами на вторичную недвижимость в ближайшие 4-5 лет изменится незначительно. Поскольку для существенного увеличения стоимости недвижимости требуется стабильный продолжительный рост отечественной экономики. Для анализа была выбрана вторичная недвижимость, так как на стоимость первичной, сильно влияет не только спрос и предложения, а и стоимость земельного участка, материалов, зарплаты, а также «расходов» на разрешительную документацию. По оценкам специалистов Недвига про, стоимость вторичной недвижимости в 2020-м году вырастит примерно на 8% и составит 1450 долл. США.

Рис.2. Стоимость вторичного жилья тыс. долл. США за кв. м в Киеве по годам
Составлено на основе данных: 100realty.ua

Эксперты прогнозируют, что в течении последующих 5-ти лет, в крупных городах кв. м «вторички» может вырасти на 50-80%. Так, стоимость кв. м вторичного жилья в Киеве в 2024 году может составить 2500 долл. США.