Как узаконить самострой в Украине: особенности процесса и подводные камни в 2019 году

Узаконить постройку в 2019 году теперь можно по упрощенной, но более жесткой системе. Чтобы получить амнистию необходимо провести техническое обследование и подать документы в ГАСК.

Понятие самовольного строительства четко определяется статьей 376 ГКУ. В ней указано, что под данную категорию недвижимости подпадает жилищный дом, квартира, гараж, дачная постройка и другие сооружения, которые были возведены или находятся только в процессе строительства:

• на земле, целевое предназначение которой не совпадает со строительством;
• без документов, которые предоставляют право на строительство по заранее утвержденному проекту;
• с весомыми нарушениями предусмотренных законодательством строительных правил и норм.

Если ваша постройка отвечает любому из вышеизложенных критериев, она является самовольной и носит название «самострой». Зарегистрировать самовольную постройку можно относительно быстро и «безболезненно», но только при определенных условиях.

Как узаконить самострой в Украине 2019

На территории Украины действует упрощенная система принятия построек в эксплуатацию госорганами архитектурно-строительного контроля (сокращенно ГАСК). Эта упрощенная процедура распространяется на объекты строительства, которые имеют класс ответственности СС1 (незначительные последствия), а также если самострои (незаконные здания) возведены на земельных участках, целевое назначение которых соответствует застройке (но при этом, нет разрешительного документа).

Последние правки в закон «О регулировании градостроительной деятельности» были внесены парламентом Украины еще в 2018 году, но практически воспользоваться нововведениями было предельно сложно, так как отсутствовали подзаконные акты. Процесс «легализации» здания мог затягиваться на долгие месяцы.

Но вот, наконец, Министерством регионального развития и строительства Украины был утвержден порядок осуществления легализации самостроев. Теперь собственники незаконных построек: гаражей, домов, пристроек смогут закрепить их за собой на законодательном уровне. Но при этом, стоит учитывать, что правом на амнистию смогут воспользоваться далеко не все желающие.

Основные требования, согласно которым можно воспользоваться так называемой «строительной амнистией»:

1. Сооружение возведено в период с 05.08.1992 по 09.04.2015 год, а его общая площадь не превышает 300 квадратных метров. При этом, учитывая, что никаких официальных документов на незаконный самострой нет, дата, когда он сооружался, определяется — со слов владельца. Это обусловлено тем, что попросту нет механизма, согласно которому проверяли бы сроки строительства. Таким образом, амнистию получат практически все желающие, вне зависимости от «настоящей» даты окончания строительства.
2. Сельскохозяйственные сооружения возведены до 12.03.2011, которые имеют площадь не боле 100 квадратных метров. Ограничение идентично первому, только возраст самостроя должен быть больше (на «свежие» постройки с/х предназначения амнистия не распространяется).

Чтобы воспользоваться правом «безболезненной» легализации самостроя изначально необходимо осуществить техническое обследование сооружения. Потом уже можно обращаться в вышеупомянутые органы ГАСК, которые в течение всего лишь 10 рабочих дней должны абсолютно бесплатно принять объект самостроя в эксплуатацию.

Стоит также отметить, что объект не будет легализирован, если имеются серьезные отклонения от норм госстроительства, которые квалифицируются как «недопустимые» или «запрещенные».

Порядок осуществления техобследования и принятия незаконной постройки в эксплуатацию предусмотрен и утвержден Указом Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ от 03.07.2018 №158.

При этом техобследование осуществляется субъектом хозяйствования, который имеет в своем составе исполнителей, имеющих квалификационные сертификаты. Как пояснил Сергей Шевченко, директор департамента нормативно-правового обеспечения ГАСИ, основная масса компаний, которые будут осуществлять техобследование — это бывший орган БТИ (так называют бюро технической инвентаризации).

Но при этом, техническое обследование могут проводить и частные компании, которые имеют сертификат Минрегиона. Граждане Украины не вынуждены обращаться к какому-либо органу конкретно. Таких организаций Украина имеет сотни, возможно даже тысячи.

Важно: владельцы (пользователи) земельных участков, которые выполнили строительные работы без соответствующих документов, предоставляющих право на строительство и эксплуатацию объекта, не подлежат материальному наказанию за такие действия — штрафы не предусмотрены.

Заявление о принятии в эксплуатацию самостроя

Чтобы предоставить на рассмотрение дело о легализации самостроя необходимо собрать такие документы:

• заполненную декларацию (два экземпляра);
• отчет со стороны компании, которая проводила техническое обследование объекта (напомним, ранее это действие называлось технической инвентаризацией), в отчете должны указать, что постройка надежная и ее можно безопасно эксплуатировать;
• копии, которые необходимо заверить;
• техпаспорт (с наличием отметки, которую должны поставить в результате проведения техобследования).

Один зарегистрированный пример (экземпляр) декларации передается заказчику, а второй остается органу ГАСК, который осуществлял регистрацию.

Дата принятия объекта в эксплуатацию совпадает с датой регистрации самой декларации о пригодности объекта к использованию.

Стоит отметить, что декларация, которую зарегистрировали — это документ, который дает право заключать договора о подключении к «самострою» воды, тепла, электричества, газа, а также позволяет включить данные о самострое в государственную статистическую отчетность и оформить на объект право собственности.

После госрегистрации объекта стоит также посетить Центр предоставления админуслуг, чтобы провести процедуру государственной регистрации уже права собственности на постройку. Для этого требуются документы, предусмотренные п.41 Постановления КМУ от 25.12.2015 года №1127 «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»:

• документ, который свидетельствует о принятии полноценного новостроя в эксплуатацию;
• техпаспорт на объект недвижимости;
• документ, который подтвердит факт присвоения объекту недвижимости адреса;
• письменное заявления (можно договор) совладельцев самостроя о распределении долей в общей собственности на новострой (в случае общей долевой собственности);
• договор, предусматривающий «совместную деятельность» или «простое товарищество» (необходим, если госрегистрацию проводили в отношении самостроя, возведение которого производилось совместной деятельностью).

Когда узаконивание самостроев осуществляется через суд

В случае если самострой не отвечает вышеупомянутым критериям амнистии, например, имеет площадь более 300 метров квадратных, то легализировать его можно только через суд (согласно ч.3 ст.376 ГКУ).

Правда, существуют некоторые другие методы. Так, если объект возведен на земельном участке с другим целевым назначением, можно поменять целевое предназначение земли, но это уже совсем другой процесс с рядом своих особенностей.

Сколько стоит зарегистрировать самострой

Хоть штрафов за незаконное строительство по амнистии и не предусмотрено, но за техническое обследование и проведение обмеров здания придется заплатить. Цена на их услуги разная и зависит от ряда факторов:

• регион, где проводится данный процесс;
• площадь объекта;
• форма самостроя.

Например: в Киевской области стоимость рассматриваемой услуги начинается от 1,5 тысячи гривен (такую сумму возьмет БТИ за оформление паспорта для маленького жилищного домика, и чем больше здание, тем дороже обойдется процедура).

Относительно стоимости услуг ГАСИ: официально, в сумму входит только оплата услуг местных центров предоставления услуг. Это обусловлено тем, что напрямую документы не подаются.

В целом, процедура узаконивания самостроя обойдется вам в 1500-2500 гривен. Но это в идеале. Не факт, что не возникнут факторы, на которые необходимо будет потратить еще определенную сумму.

При этом стоит учитывать, что если дом имеет площадь, припустим, 180 метров квадратных, за такой дом (за техпаспорт) придется заплатить от 3 до 4 тысяч гривен. Плюс к этой сумме прибавляется техническое обследование — от 2,5 до 5 тысяч гривен.

В Украине существует множество организаций, которые предлагают свои услуги по легализации объекта незаконного строительства «под ключ». Такие компании берут на себя ответственность за успешное решение госоргана относительно регистрации объекта, готовят все документы, начиная от создания проектной документации, заканчивая регистрацией права собственности на уже узаконенную постройку. Стоимость таких услуг не из дешевых и начинается от 1000 у.е. Важно, чтобы в такой организации была соответствующая лицензия.

Что такое декларация и для чего она нужна

В данном случае, под декларацией стоит понимать документ, который удостоверяет готовность новостроя, подтверждает, что объект можно сдавать в эксплуатацию. Фактически, данный документ позволяет законно проживать в здании, продавать его, передавать по наследству или сдавать в аренду.

Как происходит подача документов и принятие решения согласно нововведениям

В целом процесс подачи не изменился. Документы передать можно даже в режиме онлайн, посетив соответственный сайт (для такой подачи необходимо иметь электронную подпись). В разных регионах Украины данный процесс может несколько отличатся.

Как уже выше упоминалось, срок рассмотрения заявления органом ГАСИ занимает 10 дней. К пребольшому сожалению, как и раньше, удачно подать с первого раза все документы и не получить замечания относительно их подготовки навряд  получится. Практически в 100% случаев самостоятельной подачи документов появляются какие-то претензии к бумагам, которые необходимо устранить и доработать.

Что будет, если самострой останется не узаконенным

Некоторые задаются вопросом, «что будет, если мы не узаконим новострой?». По факту, незаконную постройку человек попросту не сможет продать, завещать, переписать ее или прописать в ней кого-либо. Поэтому, если хозяин постройки хочет стать собственником полноценного жилища, ему необходимо его легализировать.

Также специалисты утверждают, чтобы официально возвести дом, гараж, пристройку к частному дому или другой подобный объект, не нужно проходить «девять кругов ада», достаточно лишь известить о начале строительства местные органы архитектуры.

На данный момент все предельно прозрачно, просто и не требует денег. Стоит отметить, что данная простота не зависит от того, подключается ли строительная компания, или постройка возводится собственными руками.

Существуют ли «подводные камни» в новоиспеченной процедуре узаконивания незаконных самостроев

Если кто-то думает, что «подводных камней» в регистрации самостроя нет — он глубоко ошибается. Это обусловлено закрытостью и непрозрачностью функционирования самой структуры ГАСИ. Никуда еще с «темных» времен не делась «бессмысленная отписка», которая выдается владельцу в качестве отказа в получении декларации.

Как и раньше, люди месяцами, а иногда и годами ждут, пока им узаконят даже законную постройку, если, конечно, они не «поделятся» с чиновником кровными. Особенно, если ситуация касается жилищного дома, который построенный на «спорной» в целевом предназначении земле. В этом случае разрешение на эксплуатацию можно ждать бесконечно.

В собственность передать незарегистрированную землю тоже нельзя, также как и продать. Поэтому очень часто мы можем наблюдать, как годами объекты неоконченного строительства простаивают под открытым небом. В частности, это может быть даже дачный домик, находящийся в дачном кооперативе.

Краткое заключение

Жить в незаконной квартире или доме, конечно же, можно. Самовольное сооружение зданий на своей земле — не является серьезным преступлением. Но все же, стоит ввести новострой в легальную эксплуатацию, чтобы самостроем можно было распоряжаться по праву. Легализация — не обязательный, но очень важный процесс.

Чтобы построить недвижимость, специалисты рекомендуют сообщить о начале процесса госорганам, чтобы облегчить себе дальнейший ввод в данных о новострое в реестр.

Что касается заполнения документов — существует официальный образец, по которому можно заполнять все бланки. Список необходимых бумаг зависит от конкретной ситуации, например подготовка к официальной эксплуатации гаража. Процесс заполнения бумаг стоит начать еще до готовности новостроя, ведь процесс может затянуться, и документы могут возвращаться на доработку не один раз.

Куда жаловаться в случае необоснованного отказа? В местный орган полиции, где оформят заявление и начнут разбирательство. Стоит отметить, что заявление должно быть аргументированным.