Activitis пояснює що таке ВОМА International: особливості управління комерційною нерухомістю

BOMA International Building Owners and Managers Association – Міжнародна Асоціація власників і керуючих будівлями, заснована в 1907 році в Америці

Про це пише Знай.

Вже понад століття Асоціація виконує основну інформаційну, дослідницьку, законодавчу та освітню роль у сферах, пов’язаних зі створенням і управлінням комерційною нерухомістю, а також встановлює стандарти для вимірювання будівель. Перший стандарт був розроблений в 1915 році, він регламентував метод вимірювання та розрахунку орендованих площ в офісних будівлях. Стандарт переглядався, доопрацьовувався і змінювався в 1952, 1955, 1971, 1980 роках, постійно враховуючи потреби ринку нерухомості та еволюцію дизайну офісних будівель.

У 1989 році стандарт переклали французькою мовою і доповнили необов’язковим додатком 26, що складався з переліку найпоширеніших запитань і відповідей на них. Поточна версія стандарту була випущена “BOMA International” в 1996 році і затверджена Національним Інститутом Стандартизації США (ANSI) як Американський Національний Стандарт. Саме ця версія (ANSI/BOMA Z65.1-1996) діє з 1996 року і нині в США та за їх межами. Спеціаліст Activitis пояснить детальніше.

Що таке ВОМА International: довідка від Activitis

Стандарти 1996 і 1980 років. Змінюється підхід до розрахунку площі приміщень загального користування об’єкта (Building Common Area).

Для визначення орендованої площі поверху в стандарті 1980 року до уваги брали лише площу приміщень загального користування на поверсі (Floor Common Area). В такому випадку орендарі, офіси яких знаходилися на першому поверсі, поряд з приміщеннями вхідної групи (охорони, рецепції і ліфтових холів) змушені були додатково брати на себе оплату цих зон. В той же час орендарі, офіси яких розташовувалися на найвищих поверхах з невеликою кількістю загальних приміщень, були звільнені від оплати за зони розташовані на першому поверсі, незважаючи на активне користування ними. Крім того, цей стандарт не враховував поверхи з технічними приміщеннями, на яких не було приміщень орендаря.

У стандарті 1996 року з’являється показник Building Common Area. Це дало можливість справедливо розподілити площу приміщень загального користування (вхідна група, рецепція, технічні приміщення) між усіма орендарями в залежності від площі, яку вони займають.

Стандарти 1996 і 2010 років. Кардинально оновлюється термінологія і методика розрахунку площі об’єктів, додаються нові визначення.

У 2010 році “BOMA International” видала останню версію стандарту для вимірювання площі в офісних будівлях – Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1-2010). BOMA gross area measurement standard стає основою для всіх нових стандартів. Впроваджується метод вимірювання з єдиним коефіцієнтом для всіх орендарів (method B) і з’являється можливість штучно обмежувати коефіцієнт Load Factor. У стандарт додано 10 абсолютно нових визначень: external circulation, enclosure, enclosure limit, property line, vault space (disclosure), connectors (disclosure), restricted headroom (disclosure), mezzanine (disclosure), occupant storage, capped rentable area.

Крім цього, уточнення зазнали деякі старі терміни, наприклад: з терміна “Основні Вертикальні Прорізи” (Major Vertical Penetrations) виключили атріуми (Voids), а термін “Корисна площа орендаря” (Usable Area) замінили на Occupant Area.

Ще однією вагомою відмінністю стало виключення зі стандарту методів розрахунку валової площі будівлі (Gross Building Area) і Площі забудови (Construction Area). Замість цього “BOMA International” розробила окремий стандарт для вимірювання валової площі будівель — The Gross Areas of a Building: Methods of Measurement.

Також з’явилася можливість вибору двох різних методик вимірювання та розрахунку площ будівлі, орієнтованих на різні стратегії здачі площ в оренду: метод А (Legacy method) і метод Б (метод з єдиним фактором навантаження для всіх орендарів). Крім того, якщо Load Factor значно перевищує середньоринковий коефіцієнт, новий стандарт дозволяє професіоналам ринку нерухомості застосовувати свій власний фактор навантаження (Capped Load Factor), який не буде перевищувати коефіцієнт, що визначається методом А чи Б.

Як працює стандарт BOMA на практиці: пояснює Activitis

Застосовуючи в своїй діяльності стандарт BOMA можна враховувати всі площі будівлі і ефективніше здавати їх в оренду, в порівнянні з традиційними методами розрахунку фізичних площ, таких як Сніп і БТІ.

Довідка. До складу “BOMA International” нині входять 92 американських організації та філії в 13 країнах. Асоціація об’єднує професіоналів комерційної нерухомості, має розвинену мережу відділень (чаптерів) в США, Канаді, Австралії, Бразилії, Японії та ін. Афілійованими членами “BOMA International” є асоціації Фінляндії, Китаю, Нової Зеландії, Південно-Африканської Республіки, Індонезії, Мексики та ін. Міжнародна рада надає можливість для інтернаціонального співробітництва, обміну досвідом, дослідженнями, освітніми програмами, а також сприяє встановленню ділових відносин.

Члени “BOMA International” постійно отримують інформацію про нові тенденції в сфері комерційної нерухомості та про ступінь надійності ведення бізнесу в тих чи інших країнах. Також їх інформують про можливості для капіталовкладень в ринках, які розвиваються, і методи управління активами для досягнення найкращих результатів.