Договір оренди нежитлових приміщень: особливості складання та підводні камені угоди

Документ, який фіксує всі домовленості між сторонами оренди нежитлового приміщення — обов'язковий атрибут, який захистить учасників від непотрібних конфліктів та зайвих проблем. Що потрібно врахувати при складанні договору оренди і як уникнути проблем, розглянемо далі.

Договір оренди — документ, який фіксує права та обов'язки сторін (орендодавця і орендаря). Згідно з пунктами, які прописуються в договорі, господар передає приміщення в тимчасове користування фізичній або юридичній особі за орендну плату, яку визначає сам орендодавець і погоджує її з орендарем.

Для чого потрібно зміцнювати оренду договором? Між зацікавленими сторонами немає місця поняттями «довіра» і «дружба», кожен нюанс, будь-яку дрібницю треба прописувати. Наприклад, якщо орендодавець надав нежитлове приміщення, дах якого завалилася через тиждень після оформлення договору. Орендар, як би, і не причому, але відшкодовувати збитки доведеться йому. А якщо він вже встиг занести в приміщення обладнання, і воно пошкодилося, це величезний збиток, який з вини одного лягає на плечі іншого. Так бути не повинно.

Таким чином, договір допоможе уникнути зайвих скандалів, грошових втрат і непорозумінь. Чим детальніше прописаний договір, тим краще для обох сторін. Щоб звичайний папірець з автографами став документом, потрібно завірити його у нотаріуса.

З чого складається договір оренди нежитлового приміщення

Будь-який договір оренди нерухомості складається з декількох частин: фіксованої і довільної. Перша частина — це загальноприйняті пункти:

• об'єкт оренди (точна інформація про нерухомость, її вартість, стан і т.д.);
• період (строк) надання об'єкта в експлуатацію;
• орендна плата (ціна за один місяць користування, вона повинна бути фіксованою), також у вартість може входити амортизація;
• умови та особливості повернення нежитлової площі, викупу;
• особисті дані (з урахуванням паспорта та ІПН) сторін;
• відповідальність за несвоєчасну орендну плату.

Друга частина (довільна) — це ті пункти, які, теоретично, можуть і не прописуватися в договорі, вони вносяться по міру необхідності, наприклад:

• перелік структурних складових інтер'єру і їх стан (одна люстра, є невелика тріщинка, нові зелені шпалери, без подряпин, не забруднені і т. д.), орендар читає всі пункти, і, якщо згоден, ставить підпис;
• право на ремонт (за рахунок орендодавця або орендаря, можливо, в рахунок орендної плати, обмеження по вартості і т. д.).

Орендар, який поставить свій підпис під чітко прописаними елементами інтер'єру, зобов'язується здати їх у такому ж стані, або відшкодувати збитки. У договорі може бути прописано, що результат експлуатації (завдана шкода) не відшкодовується.

Договір оренди можна скачати як шаблон і доповнити своїми пунктами. Інший варіант — звернутися за допомогою до фахівця, який знає всі «підводні камені». В крайньому випадку папери можна оформити самостійно, якщо є конкретні знання в даній сфері.

Чому договір потрібно завіряти у нотаріуса

Документ, який не був завірений у фахівця, може бути визнаний суддею як недійсний, і будь-який предмет серйозної суперечки не буде розглянутий належним чином.

Варто зазначити, що потенційна небезпека ховається як для орендодавця, так і орендаря. По-перше, нечесний користувач може нашкодити майну і не сплатити збитки. По-друге, хитрий власник може вписати в липовий договір будь-яку іншу, зручну йому адресу, щоб підставити довірливого орендаря.

Важливо: орендар зобов'язаний повернути нежитлове приміщення в тому вигляді, в якому він його брав спочатку. Компенсація збитків здійснюється згідно з актуальними цінами на момент повернення об'єкта господареві.

Як коректно визначити ціну майна

Коли нежитлове приміщення купується, в документах прописується його вартість. У договір оренди вписується саме ця цифра. Оцінити приміщення може товарознавець або спеціальна сертифікована комісія.

Для чого це потрібно? Вкрай рідко, але бувають такі ситуації, коли об'єкт оренди згорає, руйнується або піддається іншим деструктивним впливам. Складний процес визначення винуватців може закінчиться не на користь орендаря, і тоді йому потрібно буде відшкодувати повну вартість нерухомості або здійснити ремонт за свій рахунок.

Що таке амортизація при оренді і навіщо вона потрібна

Амортизаційні відрахування — регулярний платіж частини вартості основних фондів для відшкодування їх зносу. Для визначення щорічного відсотка використовується «Норма амортизації».

Згідно з Податковим Кодексом України, амортизаційне відрахування необхідне навіть у разі оренди нежитлової нерухомості. При цьому, будь-які вимоги не висуваються, і учасники вирішують все самостійно.

Основні особливості таких відрахувань за оренду нежитлової площі:

• відновлювати, ремонтувати або покращувати орендований об'єкт можна лише з дозволу (документально засвідченого) господаря;
• орендодавець може отримувати оплату за оренду у вигляді удосконалення об'єкта або його ремонту, якщо, звичайно, сторони не проти;
• орендар вважається співвласником нових куплених (за згодою власника) речей, поліпшень (якщо ж обновка не відокремлюється від об'єкта, вона автоматично стає власністю орендодавця).

Якщо розглянути дані норми по факту (як воно буває на практиці), то такі нюанси узгоджуються між сторонами в індивідуальному порядку, найчастіше, за чашкою кави.

Оплата комуналки, процес передачі та повернення об'єкта експлуатації

Комунальні платежі може платити як орендодавець, так і орендар, цей нюанс прописується в договорі. Зазвичай, якщо комуналку оплачує господар, то й орендна плата значно вища. Якщо платежі здійснює орендар, то розмір орендної плати буде мінімальним (варто зазначити, що вона може бути гнучкою — меншою взимку, а влітку більшою). Ця практика стає все популярнішою в Україні.

Передача об'єкта нежитлової нерухомості складається з декількох етапів:

• ознайомлення (орендар дивиться, чи підходить приміщення під його вимоги, чи ні);
• комплексна оцінка (фіксування всіх нюансів приміщення, його стану);
• підписання договору, передача ключів.

Повернення об'єкта договору здійснюється після ревізії господаря, якщо все добре, він просто забирає ключі. Варто відзначити, що після здачі нерухомості не зайвим буде замінити замок, бо дуже часто орендарі роблять дублікати.

Особливості розірвання договору оренди нежитлових об'єктів

Причин для розірвання договору може бути багато, сам процес, звичайно, відбувається без будь-яких неприємностей. Процедуру розірвання можна прописати в документі (передбачити штрафні санкції, або їх відсутність). Деякі договори складаються так, щоб їх розірвати міг тільки суд.

Якщо передбачений договором термін оренди не продовжувався, то його розірвання здійснюється в автоматичному режимі за настання зазначеної дати. У тому випадку, якщо орендар невчасно звільнив помешкання, він зобов'язаний виплатити орендну плату за весь термін прострочення.

Де можна скачати зразок договору оренди нежитлового об'єкта

Різновидів договорів існує декілька, відповідно, договори на них різні. Скачать типовий зразок готового договору можна на сайті. Варто врахувати, що ідеальне рішення може надати тільки фахівець.

Шаблон необхідно допрацьовувати, адаптувати його під тип оренди і об'єкт (для магазину, офісу, складу, заводського обладнання тощо). Бланки варто перечитати через кілька днів після приготування, на «свіжу» голову інформація сприймається по-іншому, стають помітні помилки і недоліки.

В бланк варто вписувати все, навіть найдрібніші деталі:

• відшкодування збитків;
• для якої особи здається (фізичної чи юридичної);
• особливості приміщення;
• скільки коштує нерухомість і т. д.

Україна має непогану законодавчу базу для безпечної здачі та найму нежитлового нерухомого майна, тому не варто поспішати, і все буде на вищому рівні.

Що таке суборенда

Процес, коли орендар з дозволу орендодавця, здає орендоване нерухоме майно третій особі, називається суборендою. В даній схемі сторони договору іменуються наступним чином:

• орендодавець (власник, господар), він фігурує тільки в основному договорі;
• орендар (так називається другий учасник основного договору), він же виступає і «Суборендодавцем»;
• суборендар — орендар другого рівня (той, хто знімає нерухомість в особи, яка сама узяла об'єкт в оренду), бере участь в договорі суборенди.

Невеликий висновок

Оренда нежитлових приміщень у 2019 році здійснюється, як і раніше, зі складанням договору, де прописуються всі основні пункти і нюанси співпраці: дані про сторони, об'єкт, комунальні платежі і т.д.

Даний договір потрібно складати як фізичним, так і юридичним особам. Якщо приміщення здається для надання послуг, варто зазначити, яких саме. Можливий збиток, створений юридичною або фізичною особою, необхідно також передбачити, і визначити вартість відшкодування.

Здача приміщення може прийняти форму суборенди, коли вже орендар (з дозволу орендодавця) здає орендований об'єкт.