Експерти розкрили, як продавці квартир дурять українців

В Україні набирають популярність смарт-квартири, що з’явилися кілька років тому, а разом з ними і нові способи обману покупців

“Зараз частка смарт-квартир серед споруджуваних об’єктів первинного ринку не перевищує 5-7%, частка попиту на подібне житло оцінюється до 10%. Придбати смарт-квартиру в Києві можна за ціною від 10 до 27 тис. доларів, середня вартість за квадратний метр – порядку 17-20 тис. грн”, – розповіла аналітик Марина Гуревич.

При цьому є випадки продажу квартир, юридично є комерційною нерухомістю. Це означає, що прописатися в них нереально, а комуналку рахуватимуть за вищими тарифами, ніж для звичайного житла.

“Смарт-квартира – це маркетинговий, а не будівельний термін. Бачачи попит на компактне житло, деякі забудовники перетворюють свої старі об’єкти, нерідко проблемні, в “розумні” – роблять, наприклад, в трикімнатних квартирах перепланування, розділяючи їх на маленькі квартирки. Більш 50% смарт-квартир в Києві – з проблемними документами “, – розповів керівник відділу нерухомості Адвокатського і ріелторського об’єднання України Георгій Валієв.

Купуючи смарт-квартиру, потрібно діяти за схемою, що і зі звичайним житлом:
необхідно переконатися в законності будівництва (вивчити дозволу);

-перевірити документи на землю (наявність прав власності або права користування земельною ділянкою, оформлене на замовника будівництва);

-перевірити надійність забудовника (відсутність судових спорів, реєстраційні дані про наявність даних про ліквідацію і т.д.);

-перевірити документи, які оформляє забудовник при купівлі-продажу квартири: чи можуть вони гарантувати права покупця на об’єкт нерухомості і подальше право на реєстрацію права власності.

Покупці смарт-квартир ризикують, в основному тим, що куплене ними житло виявиться нежитловим приміщенням. Але така небезпека чекає і покупців звичайних квартир, зокрема, в ательє та апартаментів, які за документами цілком можуть значитися як нежитлові приміщення.

“Схему з апартаментами часто застосовують, коли не можуть змінити цільове призначення земельної ділянки (скажімо, воно передбачає будівництво лише нежитлового об’єкта). В ситуації зі смарт-квартирами інша проблема – їх площа настільки мала, що за нормами ДБН ці приміщення не можна відносити до квартир . у зв’язку з чим, рекомендую в договорі із забудовником прописувати, що покупець після закінчення будівництва отримає квартиру, а також вказати крім запланованої загальної ще і житлову площу. в нежитловому приміщенні житлова площа отсутствуе “, – радить юрист Іван Сокира.

Також можна перевірити затверджену проектну документацію на весь будинок, але для цього потрібно в ній розбиратися, і забудовники дуже неохоче її демонструють.

За словами Валієва, якщо ще на етапі будівництва у комплексу були проблеми з документами, покупець може зіткнутися з серйозними труднощами, коли він отримає готову квартиру. І відсутність поштової адреси – лише одна з них.

“Не можна буде прописатися, в такому будинку може не виявитися опалення і гарячої води – тільки електричні конвектори і бойлери. А холодну воду і світло можуть періодично відключати. ​​З такими забудовниками навіть судяться, але договору прописуються таким чином, що суд змушений стає на сторону інвестора “, – говорить експерт.

Є нюанси і з метражем. Згідно з Державними будівельними нормами України (ДБН В.2.2-15-2005), мінімальна площа однокімнатної квартири становить 30 кв. м – пункт 2.22 ДБН В.2.2-15-2005. Як показує практика, державна архітектурно-будівельна інспекція часто закривають очі на площі квартир, які занижені в порівнянні з вимогами норм.

Але ризик, для інвесторів полягає в тому, що навіть отримавши дозвіл на будівництво або зареєструвавши декларацію про початок будівництва, державна архітектурно-будівельна інспекція може відмовити у прийманні будинку в експлуатацію посилаючись на порушення ДБН. Забудовники стверджують: площа квартир менше допустимих 30 кв. м, законна: адже метраж окремих приміщень квартири сумарно відповідає положенням ДБН.

Так, площа житлової кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не менше 15 кв. м, площа кухні – 7 кв. м, площа поєднаного санвузла – 3,8 кв. м. Разом виходить 25,8 кв. м. Крім того, нормами ДБН допускається використання кухні-ніші – це простір у структурі житлової кімнати чи передпокою для розміщення кухонного обладнання. Таким чином від 25,8 кв. м віднімаємо ще 7 кв. м, виходить 18,8 кв.м.

“Але забудовники замовчують, що в будь-якому випадку, застосовуючи зазначені вище схеми для маніпуляції з площею окремих приміщень квартири, вони повинні в підсумку виходити на загальну площу не менше 30 кв. М”, – додав Іван Сокира.

За матеріалами UBR.